Понимание тайских документов о праве собственности
Прежде чем начать проверку, вы должны понимать различные типы земельных документов в Таиланде. Не все документы подтверждают право собственности, а некоторые вообще не позволяют законную продажу или аренду.
| Тип документа | Тайское название | Правовой статус | Рекомендация |
|---|---|---|---|
| Чанот (Nor Sor 4 Jor) | โฉนดที่ดิน | Полное право собственности с GPS-привязкой границ. Можно продать, заложить, сдать в аренду. | ЛУЧШИЙ - Принимайте только Чанот для покупки |
| Nor Sor 3 Gor | น.ส. 3 ก. | Подтвержденное право владения с точной съемкой. Можно продать, заложить, сдать в аренду. Можно преобразовать в Чанот. | ПРИЕМЛЕМО - Схожие права с Чанотом |
| Nor Sor 3 | น.ส. 3 | Свидетельство о владении без точной съемки. Можно продать, но с 30-дневным периодом публичного уведомления. | ОСТОРОЖНО - Возможны пограничные споры |
| Sor Kor 1 | ส.ค. 1 | Только форма заявки. НЕ является доказательством права собственности. Нельзя законно продать. | ИЗБЕГАТЬ - Нет правовой защиты |
| Por Bor Tor 5 | ภ.บ.ท. 5 | Документ об уплате налогов. НЕ является доказательством права собственности. Нельзя продать или сдать в аренду. | ИЗБЕГАТЬ - Только для налоговых целей |
Критическое предупреждение: Sor Kor 1 и Por Bor Tor 5
Некоторые продавцы пытаются продать землю, используя Sor Kor 1 (формы заявок) или Por Bor Tor 5 (налоговые документы), как если бы они были действительными документами о праве собственности. Эти документы НЕ подтверждают право собственности и не могут быть законно переданы. Любая "покупка" на основании этих документов не обеспечивает никакой правовой защиты. Отказывайтесь от любых сделок с такими документами.
1Проверка документа о праве собственности
Получите заверенную копию документа о праве собственности
Запросите оригинал документа и заверенную копию из Земельного управления. Сравните оба для проверки соответствия.
Убедитесь, что тип документа - Чанот или Nor Sor 3 Gor
Подтвердите, что документ является надлежащим свидетельством о праве собственности, а не заявкой на владение или налоговым документом.
Сверьте имя продавца с документом о праве собственности
Продающее лицо должно быть зарегистрированным собственником. Если имена отличаются, проверьте доверенность и документы о наследстве.
Проверьте номер документа в записях Земельного управления
Посетите местное Земельное управление, где зарегистрирована недвижимость, и убедитесь, что номер документа совпадает с их записями.
Убедитесь, что границы участка соответствуют съемке
Для документов Чанот границы проверены по GPS. Запросите геодезиста для подтверждения соответствия физических границ документу.
Критично для покупки земли - пограничные споры распространены
2Поиск в Земельном управлении
Проведите поиск по титулу в Земельном управлении
Подайте официальный запрос на поиск в записях о недвижимости. Это раскрывает полную историю владения и любые зарегистрированные обременения.
Изучите цепочку владения
Изучите предыдущие передачи. Частая или недавняя смена владельцев может указывать на проблемы или спекулятивную перепродажу.
Проверьте наличие непогашенных ипотек
Любая ипотека должна быть снята до или при передаче. Убедитесь, что продавец организовал снятие ипотеки.
Поищите зарегистрированные договоры аренды
Долгосрочные договоры аренды (свыше 3 лет) должны быть зарегистрированы. Убедитесь, что на недвижимость не зарегистрированы конфликтующие договоры аренды.
Проверьте сервитуты и права прохода
Проверьте право прохода, сервитуты для коммуникаций и любые другие ограничения, зарегистрированные на титуле.
3Проверка обременений и залогов
Поиск судебных решений или судебных разбирательств
Проверьте, не находится ли недвижимость под судебными решениями, уведомлениями об аресте или в текущих судебных разбирательствах, которые препятствуют передаче.
Убедитесь в отсутствии налоговых залогов
Проверьте в местной налоговой службе наличие неуплаченных налогов на недвижимость или специальных начислений, которые могут перейти к покупателю.
Проверьте узуфрукт или право проживания
Эти зарегистрированные права позволяют другим использовать или проживать на недвижимости даже после продажи. Убедитесь, что они сняты до покупки.
Подтвердите отсутствие зарегистрированных прав суперфиция
Суперфиций позволяет другим владеть зданиями на земле. Это критично, если на недвижимости есть здания.
4Проверка разрешения на строительство
Получите копии всех разрешений на строительство
Запросите разрешения у продавца и проверьте в местном муниципалитете. Все строения должны иметь действующие разрешения на строительство.
Сравните фактическое строительство с утвержденными планами
Убедитесь, что построенное соответствует разрешенным планам. Несанкционированные изменения могут потребовать сноса.
Распространенная проблема: Пристройки, бассейны или строения, построенные без разрешений
Проверьте свидетельство о вводе в эксплуатацию (Ror. 4)
Для завершенных зданий подтвердите наличие сертификата Ror. 4, показывающего, что здание прошло финальную проверку.
Проверьте соответствие высоты здания и отступов
Убедитесь, что здание соответствует зональным требованиям по ограничению высоты и необходимым расстояниям от границ участка.
5Проверка зонирования
Получите классификацию зонирования
Запросите официальную документацию о зонировании в местном муниципалитете. Подтвердите, что использование земли соответствует вашим намерениям.
Проверьте охраняемые или ограниченные зоны
Убедитесь, что недвижимость не находится в охраняемой лесной зоне, военной зоне или другой ограниченной классификации, препятствующей застройке.
Проверьте ограничения коэффициента плотности застройки (FAR)
Поймите, сколько площади застройки разрешено относительно размера участка. Это влияет на будущий потенциал развития.
Проверьте предстоящие изменения зонирования
Узнайте о предлагаемых поправках к зонированию, которые могут повлиять на стоимость недвижимости или ее использование в будущем.
6Проверка структуры корпоративного владения
При покупке у компании получите полные регистрационные документы DBD
Запросите аффидевит компании, список акционеров и реестр директоров из Департамента развития бизнеса.
Убедитесь, что тайские акционеры реальны
Проверьте, что тайские акционеры имеют проверяемые личности и реальную инвестиционную способность. Номинальные структуры незаконны.
Предупреждение: Покупка у компании с номинальной структурой подвергает вас уголовной ответственности
Изучите финансовую отчетность компании
Проверьте поданную финансовую отчетность на наличие выплаты дивидендов акционерам. Отсутствие дивидендов тайским акционерам - признак номинальной структуры.
Проверьте надлежащие полномочия директоров компании
Подтвердите, что директора, подписывающие продажу, имеют полномочия от совета директоров и необходимое количество подписей согласно уставу компании.
Проверьте перекрестное владение акциями с другими компаниями
Выясните, появляются ли одни и те же тайские акционеры в нескольких компаниях, владеющих недвижимостью - распространенная схема номинального владения.
7Экологические и физические проверки
Проверьте карты зон затопления
Получите информацию о риске затопления в Департаменте предотвращения и смягчения последствий стихийных бедствий. Многие районы Таиланда подвержены сезонным наводнениям.
Проверьте доступ к воде и электричеству
Подтвердите, что коммуникации подключены и на имя продавца. Для неосвоенной земли убедитесь, что коммуникации могут быть подведены к участку.
Проверьте доступ к дороге
Убедитесь, что недвижимость имеет законный доступ к общественной дороге. Земельные участки без выхода могут потребовать переговоров о сервитуте с соседями.
Исследуйте состояние почвы и дренажа
Для неосвоенной земли рассмотрите проведение геодезического исследования почвы. Плохая почва или дренаж могут значительно увеличить затраты на строительство.
Проверьте экологическое загрязнение
Для бывших промышленных или сельскохозяйственных земель изучите возможное загрязнение почвы или воды, которое может повлиять на пригодность для проживания.
8Специальные проверки для кондоминиумов (если применимо)
Проверьте иностранную квоту владения
Подтвердите, что кондоминиум не превысил лимит 49% иностранного владения. Это необходимо проверить в Земельном управлении.
Если квота заполнена, вы не можете зарегистрироваться как иностранный владелец
Получите регистрацию юридического лица кондоминиума
Убедитесь, что юридическое лицо надлежащим образом зарегистрировано, и изучите структуру управления и правила.
Изучите резервный фонд и сборы за общие зоны
Проверьте финансовое состояние здания. Недостаточные резервы могут указывать на будущие специальные сборы.
Убедитесь, что у продавца нет задолженности по платежам
Неоплаченные сборы за общие зоны могут задержать или заблокировать передачу. Запросите справку об отсутствии задолженности у юридического лица.
Изучите правила кондоминиума по аренде и использованию
Некоторые кондоминиумы ограничивают краткосрочную аренду или коммерческую деятельность. Поймите ограничения перед покупкой для инвестиций.
Привлекайте профессиональную помощь
Хотя этот чек-лист предоставляет комплексное руководство, сделки с недвижимостью в Таиланде связаны со значительными юридическими и финансовыми рисками. Рассмотрите привлечение:
- Лицензированного тайского адвоката для юридической проверки и изучения договоров
- Лицензированного геодезиста для проверки границ при покупке земли
- Строительного инспектора для оценки конструкции существующих зданий
- Сертифицированного переводчика для всех документов на тайском языке
Что происходит, если пропустить проверку
Последствия недостаточной проверки могут быть серьезными и часто необратимыми:
- Потеря всех инвестиций: Покупка у номинальной структуры или без надлежащего титула может привести к признанию сделки недействительной без возможности правовой защиты для возврата средств.
- Уголовная ответственность: Сознательное или несознательное участие в номинальной схеме может привести к уголовному преследованию по статьям 111-113 Земельного кодекса.
- Принудительный снос: Здания, построенные без разрешений или с нарушением зонирования, могут быть снесены за ваш счет по судебному решению.
- Унаследованные долги: Необнаруженные залоги, ипотеки или налоговые обязательства могут перейти к вам как новому владельцу.
- Пограничные споры: Без надлежащей проверки съемки вы можете обнаружить, что соседи претендуют на части "вашей" недвижимости.