Иностранная квота на кондоминиумы в Таиланде: Правило 49% | Закон о кондоминиумах

Квота 49% для иностранцев

В отличие от земли, которой иностранцы, как правило, не могут владеть в Таиланде, кондоминиумы предоставляют законный путь к полному владению. Согласно Закону о кондоминиумах B.E. 2522 (1979), иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиумах на правах полной собственности, при условии, что общая площадь, принадлежащая иностранцам в здании, не превышает 49% от общей продаваемой площади.

Это один из немногих способов, которыми иностранцы могут владеть недвижимостью на правах полной собственности в Таиланде, что делает кондоминиумы привлекательным вариантом как для проживания, так и для инвестиций.

Статья 19 Закона о кондоминиумах

"Иностранцы или юридические лица, соответствующие требованиям статьи 19, могут владеть квартирами в кондоминиуме при условии, что отношение совокупной площади квартир, принадлежащих иностранцам и таким юридическим лицам, не превышает сорока девяти процентов от общей площади всех квартир в данном кондоминиуме на момент регистрации права собственности."

Это законодательная основа правила 49% иностранного владения.

Как рассчитывается квота

На основе площади: Ограничение 49% применяется к общей продаваемой площади, а не к количеству квартир
Для каждого здания: Каждый кондоминиум имеет свою собственную квоту
На момент регистрации: Соответствие квоте проверяется при регистрации права собственности
Общие зоны исключены: Расчет основан только на площади продаваемых квартир

Пример расчета

Кондоминиум имеет 10 000 кв.м общей продаваемой площади. По правилу 49%, до 4 900 кв.м может принадлежать иностранцам. Если 4 500 кв.м уже принадлежит иностранцам, остается только 400 кв.м иностранной квоты.

Полное владение для иностранцев

Когда вы покупаете квартиру в кондоминиуме в рамках 49% квоты, вы получаете настоящее полное право собственности. Это означает:

Бессрочный титул: Ваше право собственности не имеет срока истечения, в отличие от аренды
Полные права собственника: Вы можете продать, сдать в аренду, заложить или завещать квартиру
Документ о праве собственности: Ваше имя указывается в официальном документе о праве собственности (Чанот)
Наследование: Ваши наследники могут унаследовать квартиру, при условии наличия квоты на тот момент

Полное владение vs. аренда кондоминиумов

В зданиях, где 49% иностранная квота исчерпана, застройщики часто продают оставшиеся квартиры иностранцам на условиях аренды. Крайне важно понимать разницу:

Аспект	Полное владение	Аренда
Тип собственности	Полная собственность	Право пользования на 30 лет
Срок	Бессрочно	30 лет (максимум)
Стоимость при перепродаже	Обычно выше	Снижается со временем
Требуется FET	Да	Нет
Возможность ипотеки	Доступна	Очень ограничена

Всегда проверяйте перед покупкой

Никогда не предполагайте, что квартира является полной собственностью только потому, что так говорит застройщик. Всегда проверяйте наличие квоты непосредственно в Земельном управлении или через своего юриста перед заключением сделки.

Как проверить наличие квоты

Перед покупкой любого кондоминиума как иностранец, вы должны убедиться, что в здании есть доступная иностранная квота. Есть несколько способов это сделать:

Методы проверки квоты

1

Запрос у юридического лица

Управляющая компания кондоминиума (юридическое лицо) ведет учет иностранного владения. Запросите официальное письмо, подтверждающее текущий процент иностранного владения и доступную квоту.

2

Проверка в Земельном управлении

Местное Земельное управление, где зарегистрирован кондоминиум, имеет официальные записи. Ваш юрист может провести формальную проверку титула, которая включает информацию о квоте.

3

Подтверждение от застройщика

Для новых проектов застройщик должен предоставить письменное подтверждение наличия квоты. Получите это в письменном виде и проверьте независимо.

На что обратить внимание

Общая продаваемая площадь здания
Текущая общая площадь, принадлежащая иностранцам
Оставшаяся доступная иностранная квота
Квартиры, находящиеся в процессе оформления (могут повлиять на доступную квоту)

Квота может измениться

Статус иностранной квоты может измениться между вашей проверкой и регистрацией. Вот почему важно работать с опытным юристом, который может ускорить процесс передачи. Иногда можно договориться о резервировании квоты, но это не гарантировано.

Требования к валютному переводу (форма FET)

Для регистрации полного права собственности на кондоминиум иностранцы должны доказать, что средства на покупку были ввезены в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Это документируется формой валютной операции (FET), иногда называемой формой "Тор Тор 3".

Статья 19(3) Закона о кондоминиумах

"Иностранец, который ввозит в Королевство иностранную валюту или снимает средства с банковского счета в Таиланде, являющегося депозитом денег, ввезенных в Королевство в иностранной валюте... имеет право владеть квартирой в кондоминиуме."

Это устанавливает требование о переводе иностранной валюты.

Требования FET

Сумма: Должна быть равна или превышать цену покупки квартиры
Валюта: Должна быть переведена в иностранной валюте (USD, EUR, GBP и т.д.)
Назначение: Цель перевода должна указывать "для покупки кондоминиума"
Получатель: Средства должны быть получены на имя покупателя в тайском банке
Минимум: Каждый перевод свыше эквивалента 50 000 USD автоматически генерирует FET

Получение FET

Переведите средства со своего зарубежного банковского счета на свой счет в тайском банке в иностранной валюте
Укажите в назначении платежа "для покупки кондоминиума"
Для сумм свыше 50 000 USD тайский банк-получатель автоматически выдает FET
Для меньших сумм запросите у тайского банка выдачу FET (некоторые могут отказать)
Сохраните все FET и соответствующие документы о банковских переводах для оформления

Критично: FET должен совпадать

Имя в FET должно совпадать с именем, которое будет указано в документе о праве собственности. При совместной покупке убедитесь, что оба имени указаны в банковском переводе. Распространенные проблемы:

Средства переведены в тайских батах вместо иностранной валюты
Назначение перевода не упоминает покупку кондоминиума
Средства отправлены с корпоративного счета, когда покупатель - физическое лицо
FET выдан на другого человека (супруга, члена семьи)

Предупреждение: Покупка на этапе строительства

Покупка кондоминиума "на этапе строительства" (до завершения строительства) несет уникальные риски, которые покупатели должны тщательно учитывать.

Риски покупки на этапе строительства для иностранных покупателей

При покупке на этапе строительства обычно требуется вносить депозиты и промежуточные платежи до завершения строительства здания. Учитывайте эти риски:

Квота не гарантирована: Застройщик может продать больше квартир с иностранной квотой, чем фактически доступно
Банкротство застройщика: Если застройщик обанкротится, вернуть депозиты может быть сложно
Задержки завершения: Проекты могут занять на годы больше, чем обещано
Проблемы с качеством: Готовый продукт может отличаться от рекламных материалов
Изменения рынка: Стоимость недвижимости может снизиться до завершения строительства

Защита при покупке на этапе строительства

Попросите юриста проверить договор купли-продажи перед подписанием
Проверьте репутацию и финансовую стабильность застройщика
Получите письменное подтверждение выделения квоты для вашей конкретной квартиры
Узнайте, что происходит с вашим депозитом, если квота недоступна при передаче
Проверьте, имеет ли проект надлежащее одобрение EIA и разрешения на строительство
Рассмотрите возможность эскроу-соглашений для депозитов, где это возможно

Вторичный рынок vs. этап строительства

Для иностранных покупателей покупка на вторичном рынке часто обеспечивает большую безопасность:

Вы можете осмотреть фактическую квартиру перед покупкой
Наличие квоты можно точно проверить
Управление зданием и его состояние известны
Передача может произойти быстро (обычно 30-60 дней)

Чек-лист проверки при покупке кондоминиума

Перед завершением любой покупки кондоминиума убедитесь, что вы проверили каждый из этих пунктов:

Предварительная проверка

Проверена доступность иностранной квоты у юридического лица
Проведена проверка титула в Земельном управлении
Подтверждено соответствие площади квартиры официальным записям
Проверено наличие обременений, ипотек или споров по титулу
Подтверждено, что продавец является зарегистрированным собственником

Финансовые требования

Организован валютный перевод из-за рубежа
Подтверждено, что перевод включает назначение "для покупки кондоминиума"
Получен FET от тайского банка-получателя
FET содержит правильное имя(имена) покупателя
Сумма FET равна или превышает цену покупки

Осмотр здания и квартиры

Физический осмотр квартиры проведен
Изучены правила и регламент кондоминиума
Проверены сборы за обслуживание общих зон
Проверен статус резервного фонда
Изучены протоколы собраний юридического лица (при наличии)
Проверена задолженность продавца по платежам

Юридическое оформление и документация

Нанят тайский юрист по недвижимости
Договор купли-продажи проверен и согласован
Подтверждено распределение налогов и сборов (покупатель vs. продавец)
Организована передача в Земельном управлении
Подготовлены паспорт и необходимые документы

Расходы на передачу для бюджетирования

Сбор за передачу: 2% от оценочной стоимости (часто делится 50/50 с продавцом)
Подоходный налог: Варьируется в зависимости от типа продавца и срока владения
Специальный бизнес-налог: 3,3% если продавец владел менее 5 лет (обязанность продавца)
Гербовый сбор: 0,5% если SBT не применяется (обычно продавец)
Юридические услуги: Варьируются в зависимости от юриста
Взнос в общий фонд: Первоначальный взнос в резервный фонд