Понимание статьи 96 bis
Хотя статья 86 Земельного кодекса Таиланда запрещает иностранцам владеть землей, статья 96 bis создает узкое исключение для иностранцев, делающих существенные квалифицирующие инвестиции в Таиланд. Это положение, добавленное в Земельный кодекс в 1999 году, было разработано для привлечения состоятельных лиц при сохранении жесткого контроля над иностранным землевладением.
Крайне важно понимать, что это исключение используется и одобряется редко. Требования строгие, процесс одобрения дискреционный, а разрешенное использование строго ограничено жилыми целями. Большинство иностранцев, ищущих недвижимость в Таиланде, используют структуры аренды, как описано в нашем Руководстве по 30-летней аренде.
Статья 96 bis Земельного кодекса - Полный текст (официальный перевод)
"Разрешение согласно первому параграфу выдается Министром с одобрения Кабинета."
"Категории бизнеса, период инвестирования, условия и процедуры подачи заявки согласно первому параграфу устанавливаются Министерским регламентом."
Иностранец, который привозит не менее 40 миллионов бат (~1,1 миллиона USD) в Таиланд и инвестирует их в одобренные правительством категории бизнеса, может подать заявку на покупку до 1 рая (1 600 квадратных метров) земли для жилых целей. Министр внутренних дел должен одобрить каждую заявку с подтверждением Кабинета. Это не автоматическое право - это дискреционная привилегия.
Квалифицирующие инвестиционные категории
Министерский регламент к статье 96 bis определяет, какие типы инвестиций квалифицируются. Инвестиции должны быть в одну или несколько следующих категорий и должны поддерживаться не менее 5 лет после получения разрешения на владение землей:
Одобренные инвестиционные категории
Инвестиции должны поддерживаться
Квалифицирующие инвестиции должны поддерживаться не менее 5 лет после получения права собственности на землю. Если иностранец распоряжается инвестициями или не поддерживает минимальный порог в течение этого периода, Земельный департамент может потребовать продажи земли в течение 180 дней - 1 года. Инвестиции - это не единовременный платеж за землю, а постоянное обязательство инвестировать в тайскую экономику.
Пошаговый процесс подачи заявки
Подача заявки на владение землей по статье 96 bis - это многоэтапный процесс с участием нескольких государственных органов. Ожидайте значительных требований к документации и длительных сроков.
Ввезите квалифицирующие средства в Таиланд
Переведите не менее 40 миллионов бат (или эквивалент в иностранной валюте) через лицензированный тайский банк. Получите форму валютной операции (FETF) как подтверждение международного перевода. Средства должны быть конвертированы в тайские баты.
Сделайте квалифицирующие инвестиции
Инвестируйте 40 миллионов бат в одну или несколько одобренных категорий (государственные облигации, компании BOI, акции SET и т.д.). Получите документацию, подтверждающую инвестиции, включая сертификаты, подтверждения и выписки со счетов.
Подготовьте документы для заявки
Соберите необходимые документы: копии паспорта, FETF, сертификаты инвестиций, документы съемки земли (Чанот) целевого участка, подтверждение нахождения земли в разрешенных жилых зонах и заявление о предполагаемом жилом использовании.
Подайте заявку в провинциальное Земельное управление
Подайте заявку в провинциальное Земельное управление, где находится целевой участок. Земельное управление проведет первичную проверку и направит соответствующие заявки в Бангкок.
Проверка Департаментом земель
Центральный Департамент земель проверяет заявку на полноту и соответствие требованиям. Они могут запросить дополнительную документацию или разъяснения.
Рассмотрение министром и одобрение Кабинета
Если Департамент рекомендует одобрение, заявка поступает к Министру внутренних дел, который затем запрашивает подтверждение Кабинета. Это дискреционное решение - соответствие требованиям не гарантирует одобрения.
Регистрация передачи земли
После одобрения иностранец может завершить покупку земли и зарегистрировать право собственности в Земельном управлении. Применяются стандартные сборы и налоги за передачу (примерно 6-7% от оценочной стоимости).
Показатели успеха и ожидания
Заявки по статье 96 bis редки, а публичная статистика по показателям одобрения ограничена. На основе имеющейся информации и отчетов юристов-практиков применимы следующие наблюдения:
Большинство тайских юристов-практиков советуют клиентам, что статья 96 bis теоретически доступна, но практически сложна. Сочетание высокого инвестиционного порога, дискреционного процесса одобрения, ограничения только жилым использованием и 5-летнего периода заморозки делает ее непривлекательной по сравнению с арендными альтернативами для большинства иностранцев.
Ожидаемые сроки
Ограничения на землю
Даже при одобрении право собственности на землю сопровождается значительными ограничениями:
- Только жилое использование: Земля должна использоваться для личного проживания иностранца. Коммерческое использование, застройка для продажи или аренда не разрешены.
- Максимум 1 рай: Иностранец не может накопить более 1 рая по этому положению, даже при нескольких инвестициях по 40 млн бат.
- Ограничения по расположению: Земля должна находиться в зоне, предназначенной для жилого использования. Сельскохозяйственные земли, лесные заповедники и некоторые другие категории исключены.
- Требование об отчуждении: Если иностранец больше не соответствует требованиям (например, продает инвестиции, теряет статус постоянного резидента), от него могут потребовать распорядиться землей в установленный срок.
Сравнение с другими вариантами
Учитывая сложность и ограничения статьи 96 bis, большинство иностранцев выбирают альтернативные структуры. Вот сравнение:
| Фактор | Статья 96 bis | 30-летняя аренда | Владение кондо |
|---|---|---|---|
| Тип собственности | Полное владение | Аренда | Полное владение |
| Требование к капиталу | 40 млн бат + стоимость земли | Только стоимость аренды | Только стоимость квартиры |
| Процесс одобрения | Министр + Кабинет | Регистрация в Земельном управлении | Проверка квоты 49% |
| Сроки | 12-24 месяца | 1-2 недели | 1-2 недели |
| Длительность | Бессрочно (при соблюдении условий) | Максимум 30 лет | Бессрочно |
| Ограничения использования | Только жилье | По условиям аренды | По правилам кондоминиума |
Частые вопросы
Можно ли использовать статью 96 bis для дома для отдыха?
Технически земля должна быть для вашего "проживания". Нет явного требования, чтобы это было вашим основным местом жительства, но использование положения для недвижимости периодического использования может вызвать вопросы о соответствии духу закона. Проконсультируйтесь с тайским адвокатом по вашей конкретной ситуации.
Что происходит, если мои инвестиции обесцениваются?
Требование состоит в инвестировании 40 миллионов бат; нет явного требования, чтобы стоимость оставалась на уровне 40 миллионов бат после рыночных колебаний. Однако если вы распорядитесь инвестициями (продадите их), вы не будете соответствовать требованию. Обратитесь за юридической консультацией по управлению портфелем в течение 5-летнего периода удержания.
Могут ли мой супруг или дети унаследовать землю?
Наследование следует статье 86 Земельного кодекса. Если ваш наследник - иностранец, являющийся "законным наследником", он может унаследовать землю, но должен соблюдать ограничения статьи 87 и может потребоваться распорядиться излишком земли. Тайский супруг потенциально может унаследовать по обычным тайским правилам наследования.