Основной запрет
Таиланд поддерживает один из самых строгих режимов владения землей для иностранцев в Юго-Восточной Азии. В отличие от некоторых соседних стран, которые ослабили ограничения для привлечения иностранных инвестиций, Таиланд последовательно поддерживает запрет на владение землей иностранцами уже более века.
Этот запрет не является правилом, административным руководством или политическим предпочтением. Это основополагающее положение Земельного кодекса (B.E. 2497 / 1954), основного законодательства Таиланда, регулирующего земельные права. Это означает, что изменить его может только акт Национальной Ассамблеи - не министерский указ или административное действие.
Статья 86 Земельного кодекса - Полный текст (Официальный перевод)
"С учетом статьи 84, иностранец, приобретающий землю в качестве законного наследника, может владеть такой землей, но общая площадь земли, принадлежащей такому иностранцу, включая уже имеющуюся землю, если таковая есть, в этом подрайоне (тамбон) не должна превышать лимит, установленный в статье 87."
"Если иностранец приобретает землю сверх лимита, указанного во втором абзаце, он должен продать землю сверх лимита в течение срока, установленного в статье 94. Если он не выполнит это требование, Генеральный директор имеет право продать землю, как предусмотрено в статье 94."
Абзац 1: Иностранцы не могут приобретать землю, если нет специального договора
между Таиландом и их родной страной, предоставляющего это право. В настоящее время таких активных
договоров для целей владения землей не существует.
Абзац 2: Единственное исключение - наследование. Если иностранец наследует землю
от тайского родственника (как "законный наследник"), он может владеть этой землей - но только
в пределах лимитов, указанных в статье 87 для жилых целей.
Абзац 3: Если иностранец получает больше земли, чем разрешено (через наследование),
он должен продать излишек в сроки, установленные статьей 94, иначе правительство продаст её за него.
Исторический контекст: Почему Таиланд запрещает иностранное владение землей
Ограничение Таиланда на иностранное владение землей имеет глубокие исторические корни, связанные с уникальным положением страны как единственного государства Юго-Восточной Азии, никогда не колонизированного западной державой.
Опасения колониальной эпохи (1850-е - 1940-е годы)
В период расцвета европейского колониализма в Юго-Восточной Азии тайские монархи наблюдали, как соседние страны теряли суверенитет частично из-за иностранного экономического контроля над землей и ресурсами. Британцы контролировали Бирму и Малайю; французы контролировали Индокитай (Вьетнам, Лаос, Камбоджу). Правители Таиланда стратегически сохраняли землю в тайских руках для поддержания экономической независимости.
Консолидация после Второй мировой войны (1954)
Действующий Земельный кодекс был принят в 1954 году (B.E. 2497), кодифицируя ограничения, которые развивались на протяжении десятилетий. Законодательное намерение было ясным: обеспечить, чтобы сельскохозяйственные и жилые земли Таиланда оставались под тайским контролем и владением.
Современное экономическое давление
Несмотря на периодические предложения разрешить иностранное владение землей для стимулирования иностранных инвестиций - особенно в секторах туризма и пенсионного обеспечения - сменяющие друг друга тайские правительства сохраняют запрет. Опасения остаются, что разрешение иностранного владения вытеснит тайских граждан с их собственного земельного рынка, особенно в желанных прибрежных и городских районах.
Исключение по договору: Помогает ли оно каким-либо иностранцам?
Статья 86 упоминает "положения договора, предоставляющего право владения недвижимым имуществом." Это относится к историческим договорам, в основном с западными державами, существовавшим в колониальную эпоху. Однако эти договоры фактически стали неактивными для практических целей.
Текущий статус договоров
Хотя некоторые исторические договоры технически остаются в силе, Земельный департамент в настоящее время не обрабатывает заявления на иностранное владение землей на основании договорных прав. Граждане США иногда интересуются Договором о дружбе (1966), но этот договор применяется к коммерческим операциям в соответствии с Законом об иностранном бизнесе - не к владению землей в соответствии с Земельным кодексом. Договор о дружбе не дает американцам права владеть землей.
А как насчет тайских компаний с иностранными акционерами?
Распространенное заблуждение - и незаконный обходной путь - включает иностранцев, создающих тайские компании с ограниченной ответственностью с тайскими "номинальными" акционерами для покупки земли. Эта структура прямо запрещена несколькими тайскими законами:
Уголовные санкции за номинальные структуры
Статья 111 Земельного кодекса: Приобретение земли в качестве агента для иностранца
наказывается лишением свободы до 2 лет и/или штрафом до 20 000 бат.
Статья 113 Земельного кодекса: Тайские граждане, позволяющие использовать свое имя
для приобретения земли иностранцами, подвергаются тем же санкциям.
Статья 36 Закона об иностранном бизнесе: Номинальные акционеры, помогающие иностранцам
обойти ограничения FBA, подвергаются лишению свободы до 3 лет и штрафам до 1 000 000 бат.
Правоприменение 2024-2025: Тайские власти провели крупные операции на Пхукете, в Паттайе,
на Ко Самуи и в других районах: 23 осуждения в одном деле в сентябре 2024 года, 231 арест в ходе
"Операции Номинальная Зачистка" в мае 2024 года, и продолжающееся преследование более 860 дел с
предполагаемым ущербом более 15 миллиардов бат.
Сравнение стран АСЕАН: Правила иностранного владения землей
Ограничения Таиланда являются одними из самых строгих в регионе, хотя и не уникальными. Вот как другие страны АСЕАН регулируют иностранное владение землей:
| Страна | Полное владение землей | Кондоминиум | Примечания |
|---|---|---|---|
| Таиланд | Нет (общее правило) | Да (квота 49%) | Статья 96 bis позволяет 1 рай при инвестиции 40 млн бат |
| Вьетнам | Нет | Ограничено | 50-летняя аренда для квартир; землей владеть нельзя |
| Индонезия | Нет | Ограничено | Hak Pakai (право использования) до 80 лет; без полного владения |
| Филиппины | Нет | Да (квота 40%) | Бывшие граждане Филиппин могут владеть до 1000 кв.м для жилья |
| Малайзия | Ограничено | Да | Минимальные ценовые пороги; требуется одобрение штата |
| Камбоджа | Нет | Да (квота 70%, 2 этаж+) | Доступна 99-летняя аренда; strata title для кондоминиумов |
| Сингапур | Ограничено | Да | Ограниченная недвижимость требует одобрения; кондоминиумы обычно открыты |
Законные альтернативы для иностранцев
Хотя владение землей на праве полной собственности запрещено, тайское законодательство предоставляет несколько законных структур для иностранцев для обеспечения долгосрочных прав на недвижимость:
1. Зарегистрированная аренда (максимум 30 лет)
Согласно статьям 538 и 540 Гражданского и торгового кодекса, иностранцы могут зарегистрировать аренду на срок до 30 лет в Земельном управлении. При надлежащей регистрации аренда действительна в отношении будущих владельцев земли. Это наиболее распространенная структура для иностранного контроля над недвижимостью.
Читайте наше полное руководство по 30-летней аренде →
2. Суперфиций (владение зданием на арендованной земле)
Статьи 1410-1416 Гражданского и торгового кодекса позволяют иностранцам владеть зданиями или сооружениями на земле, которой они не владеют. В сочетании с зарегистрированной арендой земельного участка это обеспечивает надежную защиту инвестиций в здание.
3. Владение кондоминиумом (квота 49% для иностранцев)
Закон о кондоминиумах позволяет иностранцам владеть квартирами в кондоминиумах на праве полной собственности, но общее иностранное владение в любом отдельном проекте кондоминиума не может превышать 49% от общей продаваемой площади. Это единственное истинное право полной собственности на недвижимость, доступное большинству иностранцев.
4. Исключение по статье 96 bis для инвестиций
Иностранцы, инвестирующие не менее 40 миллионов бат в квалифицирующие тайские активы, могут подать заявление на разрешение на покупку до 1 рая (1600 квадратных метров) земли для жилых целей. Это требует министерского одобрения и редко предоставляется.
Читайте наше полное руководство по исключению статьи 96 bis →
5. Права узуфрукта
Узуфрукт предоставляет право использовать имущество и получать его плоды (доход) на определенный период или пожизненно. Хотя иностранец не владеет землей, он имеет защищенные права на проживание и получение выгоды от нее.
Краткая справочная карточка: Иностранное владение землей в Таиланде
Часто неправильно понимаемые вопросы
"Я женат/замужем за гражданином Таиланда - могу ли я владеть землей?"
Нет. Брак с гражданином Таиланда не дает иностранцу права владеть землей. Когда тайский супруг покупает землю на совместные средства, иностранец должен подписать заявление, подтверждающее, что он не имеет претензий на землю. Земля регистрируется исключительно на имя тайского супруга.
"Могу ли я владеть землей через тайскую компанию?"
Тайская компания с большинством тайских акционеров может владеть землей. Однако если тайские акционеры являются "номинальными", которые не владеют и не контролируют свои акции на самом деле, и структура создана для того, чтобы иностранец контролировал землю, это незаконно. Правоприменительные меры 2024-2025 годов конкретно направлены на такие структуры с уголовным преследованием.
"Как насчет разрешений на долгосрочное проживание?"
Постоянное резидентство, членство Thailand Elite, визы LTR (долгосрочного резидента) и другие иммиграционные статусы не дают прав на владение землей. Владение землей регулируется Земельным кодексом, а не иммиграционным законодательством. Это отдельные правовые системы.
"Могу ли я унаследовать землю от тайского супруга?"
Статья 86, абзац 2, позволяет иностранцу, являющемуся "законным наследником", унаследовать землю, но только в строгих пределах. Иностранец должен продать любую землю, превышающую разрешенную площадь, в течение одного года. Большинство ситуаций с наследованием приводят к тому, что иностранец вынужден продать землю.
Связанные руководства
Статья 96 bis: Исключение 40 млн бат
Как квалифицироваться для исключения по владению землей через инвестиции
30-летняя аренда
Стандартная юридическая структура для иностранного контроля над недвижимостью
Санкции Земельного кодекса
Почему номинальные схемы незаконны и преследуются
Чек-лист проверки недвижимости
Обновления правоприменения 2024-2025
Юридический справочник Таиланда
Полное руководство по тайскому законодательству для иностранцев