Почему аренда - стандартная структура для иностранцев
Поскольку иностранцы не могут владеть землей в Таиланде (см. статью 86 Земельного кодекса), зарегистрированная аренда стала практической альтернативой, используемой большинством экспатов, пенсионеров и иностранных инвесторов. Правильно структурированная и зарегистрированная аренда предоставляет исполнимые права, которые сохраняются при продаже базовой недвижимости новому владельцу.
Аренда не дает вам права собственности на землю - землевладелец сохраняет титул. То, что вы приобретаете - это "вещное право" на использование и занятие земли в течение срока аренды, зарегистрированное на документе о праве собственности (Чанот) в Земельном управлении.
Максимум 30 лет: статья 540 ГТК
Тайское законодательство устанавливает максимальный срок аренды для недвижимого имущества (земли и зданий) в 30 лет. Это не подлежит переговорам или обходу - любая аренда, заключенная на срок более 30 лет, будет автоматически сокращена до 30 лет в силу закона.
Статья 540 Гражданского и торгового кодекса
"Вышеуказанный срок может быть продлен, но он не должен превышать тридцати лет с момента продления."
Параграф 1: Аренда земли или зданий не может быть более 30 лет.
Если вы подписываете 50-летнюю или 99-летнюю аренду, она автоматически считается 30-летней.
Параграф 2: После окончания первоначального срока вы можете продлить еще на один
период - но снова не более 30 лет. Закон разрешает продление, но не предусматривает
механизма его гарантирования. Продление требует нового соглашения с землевладельцем.
Требования к регистрации: статья 538 ГТК
Для того чтобы аренда была исполнима в отношении третьих лиц (например, нового владельца при продаже недвижимости), она должна быть зарегистрирована в Земельном управлении, если срок превышает 3 года.
Статья 538 Гражданского и торгового кодекса
"Аренда недвижимого имущества на срок более трех лет или на срок жизни арендодателя или арендатора не может быть исполнена в судебном порядке, если она не заключена в письменной форме и не зарегистрирована компетентным должностным лицом."
Параграф 1: Любая аренда должна быть в письменной форме и подписана, чтобы быть исполнимой
в суде.
Параграф 2: Если аренда на срок более 3 лет (или на срок жизни
любой из сторон), она должна быть И в письменной форме, И зарегистрирована в Земельном управлении. Незарегистрированная
долгосрочная аренда по сути бесполезна - вы не можете принудить ее исполнение в суде,
и она не будет обязывать будущего владельца.
Критично: Всегда регистрируйте вашу аренду
Незарегистрированная 30-летняя аренда фактически не подлежит исполнению на протяжении большей части срока. Если арендодатель продаст землю, новый владелец не связан незарегистрированной арендой. Всегда регистрируйте в Земельном управлении по месту нахождения недвижимости. Регистрационные сборы обычно составляют 1,1% от заявленной арендной платы (или оценочной арендной стоимости, в зависимости от того, что выше).
Мифы и реальность о продлении аренды
Одно из самых распространенных заблуждений в тайской недвижимости связано с пунктами о продлении аренды. Многие договоры содержат положения о продлении аренды на дополнительные 30-летние сроки (часто "30+30+30" или подобное). Вот правда:
"Моя аренда говорит 30+30+30 лет, значит у меня 90 лет гарантированного проживания."
Будущие продления - это обещания, а не исполнимые вещные права. Только текущий 30-летний срок зарегистрирован и защищен.
"Пункт о продлении юридически обязывает наследников и правопреемников землевладельца."
Обещания о продлении - это личные договорные обязательства. Если землевладелец умирает или продает, новый владелец обычно не связан незарегистрированными обещаниями о продлении.
"Я могу подать иск о принудительном исполнении для получения продления."
Тайские суды исторически неохотно выносят решения о принудительном исполнении для продления аренды. Возмещение убытков за нарушение может быть доступно, но получить само продление может быть сложно.
Что фактически дают пункты о продлении
Хорошо составленный пункт о продлении создает договорное обязательство для текущего землевладельца продлить аренду по окончании срока. Если он откажется, у вас может быть иск о нарушении договора для взыскания убытков. Однако вы не можете зарегистрировать будущие продления сейчас - каждое продление должно быть оформлено и зарегистрировано отдельно, когда придет время. Практическая защита в том, что авторитетный застройщик или арендодатель скорее всего выполнит обещание, но юридическая гарантия ограничена.
Процесс регистрации в Земельном управлении
Регистрация происходит в Земельном управлении (Samnak Ngan Ti Din) в районе, где находится недвижимость. И арендодатель (землевладелец), и арендатор (иностранец) должны присутствовать лично или через уполномоченного представителя.
Документы, необходимые для регистрации аренды
Регистрационные сборы и налоги
| Тип сбора | Ставка | База |
|---|---|---|
| Регистрационный сбор | 1,1% | Общая арендная плата за весь срок аренды |
| Гербовый сбор | 0,1% | Общая арендная плата (может пересекаться с регистрацией) |
| Налог у источника | 5-35% | Уплачивается арендодателем с дохода от аренды (если физ. лицо) |
Регистрационный сбор рассчитывается от общей арендной платы, указанной в договоре аренды. Если вы предоплачиваете 30 лет аренды (распространенная структура), сбор составляет 1,1% от этой предоплаченной суммы. Для 10 миллионов бат предоплаченной аренды ожидайте примерно 110 000 бат регистрационных сборов.
Стратегии предоплаты аренды
Многие иностранцы предоплачивают всю арендную плату авансом. Это распространено и стратегически разумно, хотя имеет свои особенности:
Преимущества предоплаты аренды
1. Защита от инфляции: Ваши расходы на жилье фиксируются на 30 лет, независимо
от будущего роста цен.
2. Снижение риска контрагента: Вы не зависите от того, будет ли арендодатель принимать
ежемесячные платежи на протяжении десятилетий.
3. Переговорный рычаг: Предоплата часто дает существенные скидки
по сравнению с совокупной ежемесячной ставкой.
4. Простое администрирование: Никакого отслеживания платежей или проблем с обменом валюты
на протяжении 30 лет.
Риски предоплаты аренды
1. Капитал под риском: Если арендодатель станет неплатежеспособным или с недвижимостью возникнут
проблемы, вернуть предоплаченную аренду может быть сложно.
2. Нет возврата при досрочном расторжении: Если вы уедете из Таиланда или захотите выйти из
аренды досрочно, предоплаченная аренда обычно не возвращается.
3. Валютный риск: Если вы предоплатили в батах и бат значительно укрепится
по отношению к вашей домашней валюте, ваши эффективные расходы увеличатся.
Сочетание аренды с суперфицием
Для иностранцев, строящих дом на арендованной земле, оптимальная структура часто сочетает зарегистрированную аренду (на землю) с зарегистрированными правами суперфиция (на здание). Суперфиций, регулируемый статьями 1410-1416 Гражданского и торгового кодекса, предоставляет право владеть зданиями или сооружениями на чужой земле.
Права суперфиция
По тайскому законодательству здания обычно принадлежат землевладельцу (принцип "superficies solo cedit" - здания следуют за землей). Суперфиций - исключение, которое позволяет вам владеть зданием на земле, которой вы не владеете. В сочетании с арендой вы владеете зданием и арендуете землю - надежная структура для владения виллой.
Подробное руководство по правам суперфиция скоро появится в Юридическом справочнике Таиланда.
Что происходит по окончании 30 лет?
Это критический вопрос, который должен рассмотреть каждый арендатор. По окончании 30-летнего срока:
- Ваша зарегистрированная аренда истекает. У вас больше нет законного права занимать недвижимость.
- Здания могут перейти к землевладельцу. Если у вас нет зарегистрированного суперфиция или особого договорного соглашения, любые строения на земле обычно становятся собственностью землевладельца.
- Продление требует нового соглашения. Землевладелец должен согласиться на продление. Даже с пунктом о продлении вы должны вести переговоры и регистрировать новую аренду.
- Применяются новые регистрационные сборы. Продление означает повторную уплату регистрационных сборов за новый срок аренды.
Планирование окончания аренды
Разумные арендаторы должны начинать планировать продление как минимум за 2-3 года до истечения аренды. Соображения включают:
- Жив ли текущий землевладелец и дееспособен ли для заключения нового договора аренды?
- Была ли недвижимость унаследована или продана новым владельцам?
- Исполним ли пункт о продлении из вашего первоначального договора в отношении текущих владельцев?
- Каковы текущие рыночные ставки для продления аренды в данном районе?
- Есть ли у вас альтернативные стратегии выхода, если продление невозможно?
Аренда vs. другие структуры
| Фактор | Зарег. аренда | Полное владение кондо | Владение через компанию |
|---|---|---|---|
| Что вы получаете | Право использования земли/здания | Полное владение квартирой | Акции компании-владельца земли |
| Срок | Максимум 30 лет | Бессрочно | Пока существует компания |
| Правовой риск | Низкий (при регистрации) | Низкий | Высокий (риск номиналов) |
| Передача | Если аренда разрешает | Свободная | Передача акций |
| Финансирование | Очень сложно | Возможно (некоторые банки) | Очень сложно |
| Подходит для | Дома, виллы, земля | Только квартиры | Не рекомендуется |
Номинальные структуры через компании незаконны
Создание тайской компании с "номинальными" тайскими акционерами для владения землей в интересах иностранца незаконно как по Земельному кодексу, так и по Закону об иностранном бизнесе. Правоприменительные действия 2024-2025 годов привели к уголовным преследованиям, изъятию активов и ликвидации компаний. Не используйте эту структуру. См. наше Руководство по владению землей для получения информации о санкциях.
Связанные руководства
Могут ли иностранцы владеть землей?
Основной запрет и почему существует аренда
Исключение по статье 96 bis
Путь к владению землей через инвестиции 40 млн бат
Права суперфиция
Владение зданиями на арендованной земле
Чек-лист проверки
Полная проверка перед покупкой
Юридический справочник Таиланда
Полное руководство по тайскому праву для иностранцев