Главное
Когда иностранное лицо продаёт недвижимость в США, покупатель обязан удержать 15% от валовой цены продажи и перечислить эту сумму в IRS. Действуют уменьшенные ставки: 10%, если покупатель использует объект как место жительства и цена ≤ $1M; и 0%, если цена ≤ $300K. До закрытия сделки можно подать заявление на уменьшенное удержание через форму 8288-B. Используйте калькулятор FIRPTA, чтобы оценить сумму удержания.
Что такое FIRPTA?
Закон о налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость США (Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA) был принят в 1980 году, чтобы обеспечить уплату иностранными лицами налога США с дохода от продажи недвижимости в США. Без FIRPTA иностранный продавец мог бы забрать выручку и покинуть страну, так и не заплатив налог США с дохода.
Чтобы это предотвратить, FIRPTA обязывает покупателя (или его агента) удержать часть покупной цены при закрытии сделки и перечислить эту сумму в IRS. Это удержание (withholding) выступает предоплатой будущего налогового обязательства продавца.
Стандартная ставка удержания с валовой цены продажи
К кому применяется FIRPTA
FIRPTA применяется, когда:
- Продавец является иностранным лицом (transferor) - не гражданин США, не резидент-иностранец, иностранная корпорация, иностранное товарищество, иностранный траст или иностранное наследство
- Продаваемый объект относится к интересам в недвижимости США (US real property interest, USRPI) - то есть к правам на недвижимое имущество, расположенное в США
Что такое интерес в недвижимости США (USRPI)?
К USRPI относятся:
- Прямое право собственности на недвижимость в США (дома, кондоминиумы, земельные участки, коммерческие здания)
- Иные интересы в недвижимости США (право аренды, опционы на приобретение недвижимости, пожизненные права)
- Акции корпорации, владеющей недвижимостью США (US Real Property Holding Corporation, USRPHC) - американской корпорации, более 50% стоимости которой составляет недвижимость в США
- Доли в товариществе (в той части, которая приходится на недвижимость США)
Недвижимость, принадлежащая LLC
Если я владею недвижимостью в США через LLC с одним участником (disregarded entity) и продаю объект, FIRPTA применяется ко мне как к иностранному собственнику. Если LLC облагается налогом как товарищество с несколькими участниками, FIRPTA применяется пропорционально долям иностранных участников. Если LLC выбрала режим налогообложения как корпорация, могут действовать иные правила.
Ставки удержания по FIRPTA
Стандартная ставка удержания по FIRPTA составляет 15% от валовой цены продажи. Однако в определённых случаях применяются иные ставки:
| Ситуация | Ставка удержания |
|---|---|
| Стандартная ставка | 15% от валовой цены продажи |
| Покупатель будет использовать как жильё, цена продажи $300 000 или меньше | 0% (освобождено) |
| Покупатель будет использовать как жильё, цена продажи от $300 000 до $1 000 000 включительно | 10% |
| Withholding certificate (сертификат удержания) одобрен IRS | Уменьшенная ставка или освобождение согласно сертификату |
| Распределение от иностранной корпорации (ликвидация или выкуп акций) | 21% |
Освобождение для жилья
Если покупатель намерен использовать объект как место жительства (а не как сдаваемое в аренду или инвестиционное имущество), а цена продажи составляет $300 000 или меньше, удержание по FIRPTA не требуется. Покупатель должен подписать аффидевит, подтверждающий намерение использовать объект как жильё.
Как работает удержание по FIRPTA
Вот как FIRPTA действует при типичном закрытии сделки с недвижимостью:
Процесс удержания по FIRPTA
Покупатель и продавец оформляют сделку с недвижимостью. Закрывающий агент (title company, escrow company или юрист) принимает и распределяет денежные средства.
Покупатель или закрывающий агент рассчитывает 15% от валовой цены продажи (не от чистой выручки и не от дохода, а от полной цены сделки).
Удержанная сумма вычитается из выручки продавца и удерживается закрывающим агентом.
В течение 20 дней с даты закрытия покупатель (или агент) подаёт в IRS формы 8288 и 8288-A вместе с удержанной суммой.
Продавец подаёт налоговую декларацию США (форма 1040-NR для физических лиц), чтобы отразить фактический доход и либо потребовать возврат излишне удержанной суммы, либо доплатить налог.
Пример: стандартное удержание
Пример расчёта по FIRPTA
Я (гражданин Канады) продаю кондоминиум во Флориде за $500 000. Я купил его за $350 000, других корректировок нет.
Расчёт удержания: $500 000 × 15% = $75 000 удержано
Фактический доход: $500 000 - $350 000 = $150 000
Фактический налог (оценочно): $150 000 × ставка налога на прирост капитала 15% = $22 500
Возможный возврат: $75 000 - $22 500 = возврат $52 500
Я получу $52 500 обратно после подачи формы 1040-NR, но обработка возврата может занять 6-12 месяцев.
Уменьшение удержания по FIRPTA
Ставка удержания 15% часто значительно превышает фактически причитающийся налог. До закрытия сделки можно подать в IRS заявление об уменьшении удержания.
Заявление на withholding certificate
Чтобы запросить уменьшение или отмену удержания, продавец (или покупатель) подаёт в IRS форму 8288-B (Application for Withholding Certificate) до закрытия сделки или одновременно с ним.
IRS выдаёт withholding certificate, в котором указывается уменьшенная сумма, подлежащая удержанию. Решение, как правило, основывается на:
- фактическом ожидаемом налоговом обязательстве продавца;
- том, приведёт ли сделка к нулевому или минимальному доходу;
- том, применяется ли положение о непризнании дохода (например, like-kind exchange).
Срок рассмотрения
IRS обычно рассматривает заявления о выдаче withholding certificate 90 дней или дольше. Если я продаю объект, заявление нужно подавать как можно раньше - в идеале при выставлении объекта на продажу или подписании договора купли-продажи. Закрывающий агент может удерживать средства в escrow до получения решения IRS.
Когда подавать заявление на уменьшенное удержание
Заявление на withholding certificate целесообразно подавать, если:
- я ожидаю небольшой или нулевой доход (недавняя покупка, выполненные улучшения или снижение стоимости объекта);
- я совершаю обмен like-kind по IRC § 1031 и откладываю признание дохода;
- удержание 15% создаст проблемы с ликвидностью (например, выручка нужна для первоначального взноса по другому объекту);
- я являюсь лицом США (US person) и могу предоставить соответствующую сертификацию (удержание не требуется).
Освобождения от FIRPTA
Удержание по FIRPTA не применяется, если:
| Освобождение | Требование |
|---|---|
| Продавец является лицом США | Продавец предоставляет форму W-9, подтверждающую статус лица США |
| Освобождение для жилья покупателя | Цена продажи $300K или меньше, покупатель будет использовать объект как жильё |
| Акции не USRPHC | Продавец удостоверяет, что корпорация не является USRPHC |
| Освобождение по налоговому соглашению | Применимое налоговое соглашение освобождает доход от налогообложения |
| Withholding certificate | IRS выдаёт сертификат, уменьшающий удержание до нуля |
| Публично торгуемые акции | Акции реализованы через признанный рынок ценных бумаг |
Сертификация продавца
Если я в действительности являюсь лицом США (гражданин США или резидент-иностранец), я могу выдать покупателю аффидевит, подтверждающий, что я не являюсь иностранным лицом. Это снимает обязанность удержания. Покупатель должен запросить такую сертификацию (её иногда называют "FIRPTA affidavit" или "non-foreign affidavit").
Необходимые формы IRS
| Форма | Назначение | Кто подаёт | Срок |
|---|---|---|---|
| Form 8288 | Отчёт об удержании по FIRPTA | Покупатель (или агент) | 20 дней после закрытия |
| Form 8288-A | Справка об удержании с иностранного лица | Покупатель (или агент) | 20 дней после закрытия |
| Form 8288-B | Заявление на withholding certificate | Продавец или покупатель | До закрытия или в момент закрытия |
| Form 1040-NR | Налоговая декларация нерезидента | Продавец | 15 апреля (или продление срока) |
| Form 8833 | Позиция в декларации на основе налогового соглашения | Продавец (при ссылке на налоговое соглашение) | Вместе с формой 1040-NR |
Получение возврата
Если удержание по FIRPTA превышает фактическое налоговое обязательство (а это типичная ситуация), возврат можно получить так:
- Подать форму 1040-NR (US Nonresident Alien Income Tax Return) за год сделки.
- Отразить сделку в Schedule D (Capital Gains and Losses).
- Рассчитать фактический налог с дохода.
- Заявить удержание как платёж (приложить копию B формы 8288-A).
- Запросить возврат разницы между удержанной суммой и фактическим налогом.
Срок обработки возврата
IRS обычно обрабатывает возвраты по FIRPTA в течение 6-12 месяцев, иногда дольше. Если деньги нужны раньше, подавайте заявление на уменьшенное удержание до закрытия сделки, а не ждите возврата после подачи декларации.
Требование ITIN
Чтобы подать налоговую декларацию США и потребовать возврат, нужен либо Social Security Number (SSN), либо Individual Taxpayer Identification Number (ITIN). У большинства иностранных продавцов SSN нет, и они должны получить ITIN, подав форму W-7 вместе с налоговой декларацией.
Стратегии планирования
1. Использование LLC или корпорации
Владение недвижимостью через LLC или корпорацию в США не отменяет FIRPTA, но может открывать возможности для планирования:
- LLC с одним участником: FIRPTA применяется так, как если бы я владел объектом напрямую.
- LLC с несколькими участниками (товарищество): доля каждого иностранного участника в доходе облагается FIRPTA.
- Корпорация: действуют иные правила; возможно применение корпоративной ставки 21% и FIRPTA при продаже акций.
2. Обмен по IRC § 1031
Если я продаю один объект в США и покупаю другой "like-kind" объект (другую инвестиционную недвижимость в США), я могу отложить признание дохода по IRC § 1031. При надлежащем заявлении на withholding certificate удержание по FIRPTA можно уменьшить или полностью исключить.
3. Планирование налоговой базы (basis)
Облагаемый доход уменьшается на скорректированную базу. Сохраняйте документы по:
- первоначальной покупной цене;
- расходам на закрытие при покупке;
- капитальным улучшениям (не текущему ремонту);
- начисленной амортизации (для арендной недвижимости);
- расходам на продажу.
4. Льготы по налоговым соглашениям
Большинство налоговых соглашений США не освобождают доход от продажи недвижимости от налогообложения в США. Однако отдельные соглашения могут предусматривать уменьшенные ставки или иные льготы. Сверяйтесь с конкретным соглашением между США и вашей страной.
Типичные ошибки по FIRPTA
- Отсутствие заблаговременного планирования: если откладывать вопрос FIRPTA до закрытия сделки, времени на получение withholding certificate уже не остаётся.
- Неверная сумма удержания: использование чистой выручки вместо валовой цены продажи.
- Пропуск 20-дневного срока: формы 8288/8288-A должны быть поданы в течение 20 дней.
- Неподача налоговой декларации: без подачи формы 1040-NR возврат получить нельзя.
- Отсутствие ITIN: без ITIN нельзя ни подать декларацию, ни получить возврат.
- Уверенность, что LLC защищает: FIRPTA по-прежнему применяется к LLC с иностранным собственником.
Ответственность покупателя
Если покупатель не удержит и не перечислит налоги по FIRPTA, покупатель несёт личную ответственность за сумму, которая должна была быть удержана, а также проценты и штрафы. Именно поэтому большинство title-компаний и закрывающих агентов внимательно следят за соблюдением FIRPTA.
Практические рекомендации
- Подавайте форму 8288-B как можно раньше. IRS обрабатывает заявления на withholding certificate 90 и более дней. Подавайте заявление при выставлении объекта на продажу, а не на закрытии сделки. Закрывающий агент может удерживать средства в escrow до решения IRS.
- Получите ITIN до продажи. Для подачи формы 1040-NR и получения возврата нужен ITIN (или SSN). Подавайте форму W-7 минимум за 3 месяца до планируемой даты закрытия.
- Сохраняйте все квитанции по улучшениям. Капитальные улучшения (не текущий ремонт) увеличивают вашу базу и уменьшают облагаемый доход. Реновация кухни на $50K напрямую снижает налоговый счёт, но только при наличии квитанций.
- Рассмотрите обмен по IRC § 1031. Если выручка реинвестируется в другой объект в США, обмен like-kind по IRC § 1031 позволяет отложить признание дохода и исключить удержание при надлежащем заявлении по форме 8288-B.
- Используйте калькулятор FIRPTA на главной странице раздела, чтобы оценить сумму удержания до выставления объекта на продажу. Сравните удержание 15% с вероятным фактическим налогом, чтобы понять, оправдано ли заявление по форме 8288-B.