Инвестиции в недвижимость США для иностранцев
Виза не требуется. FIRPTA, структурирование через LLC и финансирование.
Покупки иностранцами
Годовой объём 2024
Удержание FIRPTA
При продаже
Требуется виза
Для покупки
Штатов
Доступны для инвестиций
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в США?
Да - виза или гражданство не требуются. США не ограничивают покупку недвижимости иностранцами. Вы можете приобрести недвижимость как турист по визе B-1/B-2 или даже не въезжая в страну.
Доступные типы недвижимости
- Частные дома и квартиры
- Многоквартирные дома для аренды
- Коммерческая недвижимость
- Земельные участки (есть ограничения)
- Сельскохозяйственные земли (отчётность AFIDA)
Нет ограничений
- По гражданству
- По визовому статусу (или его отсутствию)
- По статусу резидентства
- Для первых или повторных покупателей
Руководства по штатам
По данным NAR, эти штаты привлекают больше всего иностранных инвесторов в недвижимость.
Флорида
Нет подоходного налога штата, сильный рынок аренды для отдыха, популярна среди россиян.
Руководство по Флориде →Калифорния
Самая высокая средняя цена ($1 млн+), присутствие китайских инвесторов, спрос со стороны технологических работников.
Руководство по Калифорнии (EN) →Техас
Нет подоходного налога штата, растущие технологические хабы (Остин), мексиканские и азиатские покупатели.
Руководство по Техасу (EN) →Нью-Йорк
Квартиры в NYC, проекты EB-5, самые высокие цены, но сильная привлекательность как "тихая гавань".
Руководство по Нью-Йорку (EN) →Невада
Недвижимость в Лас-Вегасе, сильная защита LLC, бенефициар исхода из Калифорнии.
Руководство по Неваде (EN) →Аризона
Скоттсдейл, Феникс, недвижимость для "снежных птиц", сообщества 55+.
Руководство по Аризоне (EN) →15% налог, который нужно планировать
FIRPTA (Закон об иностранных инвестициях в недвижимость) требует от покупателей удерживать 15% от валовой цены покупки, когда иностранное лицо продаёт недвижимость в США.
| Цена продажи | Использование покупателем | Удержание |
|---|---|---|
| $300,000 или меньше | Основное жильё | 0% (освобождено) |
| $300,001 - $1,000,000 | Основное жильё | 10% |
| Более $1,000,000 | Любое использование | 15% |
| Любая цена | Инвестиции | 15% |
Стоит ли владеть недвижимостью через LLC?
Преимущества LLC
- Защита от ответственности
- Конфиденциальность (имя не в документах на собственность)
- Избежание американского пробата
- Легче открыть банковский счёт в США
- Профессиональный имидж
Соображения
- Регистрация: $500-$2,000
- Ежегодные сборы: $100-$800
- Сложнее получить ипотеку
- Дополнительная налоговая отчётность
| Фактор | Личное владение | LLC |
|---|---|---|
| Защита ответственности | Нет | Сильная |
| Конфиденциальность | Имя в документах | Только название LLC |
| Планирование наследства | Американский пробат | Избежание пробата |
| Стоимость регистрации | $0 | $500-$2,000 |
Варианты финансирования для иностранных покупателей
42% иностранных покупателей приобретают за наличные, но финансирование доступно для тех, кто его хочет.
Ипотека для иностранных граждан
- Требуется первоначальный взнос 30-40%
- Резервы на 12-24 месяца
- Ставки на 1-2% выше обычных
- Подтверждение дохода из родной страны
Преимущества покупки за наличные
- Быстрое закрытие (2-3 недели)
- Более сильная переговорная позиция
- Не нужно проходить квалификацию на ипотеку
- Нет процентных расходов
Налоговые обязательства для иностранных владельцев
Варианты арендного дохода
- Вариант 1: 30% удержание с валового дохода
- Вариант 2: Выбор чистого дохода (обычно лучше)
- Подайте W-8ECI для режима чистого дохода
- Вычитайте расходы и амортизацию
Требования ежегодной отчётности
- Форма 1040-NR (налоговая декларация США)
- Налоговые декларации штата (большинство штатов)
- FBAR если счета в США превышают $10K
- Форма 8938 (FATCA) если применимо
Все владельцы недвижимости в США платят местные налоги на недвижимость, обычно 1-2% от оценочной стоимости ежегодно. Иностранные владельцы облагаются так же, как граждане США.
Могу ли я купить удалённо, не приезжая?
Да. Вы можете подписывать документы электронно или через доверенность. Попросите доверенного агента провести осмотры от вашего имени.
Помогает ли владение недвижимостью получить визу США?
Нет. Владение недвижимостью не даёт иммиграционных преимуществ. Однако начало бизнеса с использованием вашей недвижимости (например, краткосрочной аренды) может подходить для визы инвестора E-2.
Что происходит с моей недвижимостью, если я умру?
Без надлежащего планирования недвижимость проходит через американский пробатный суд - дорого и медленно для иностранных наследников. Владение недвижимостью через LLC с правильным операционным соглашением позволяет этого избежать.
Нужен ли мне американский номер социального страхования?
Нет, но вам нужен индивидуальный налоговый номер (ITIN) для налоговых целей. Я могу помочь вам подать заявку в рамках процесса покупки.