Conclusión Clave
Cuando una persona extranjera vende bienes raíces de EE. UU., el comprador debe retener el 15% del precio bruto de venta y enviarlo al IRS. Se aplican tasas reducidas: 10% si el comprador usa la propiedad como residencia + precio ≤ $1M, y 0% si el precio ≤ $300K. Usted puede solicitar una retención reducida mediante el Formulario 8288-B antes del cierre. Utilice la Calculadora FIRPTA para estimar su monto de retención.
¿Qué es FIRPTA?
La Ley de Impuestos sobre la Inversión Extranjera en Bienes Raíces (FIRPTA) fue promulgada en 1980 para garantizar que las personas extranjeras paguen impuestos en EE. UU. sobre las ganancias derivadas de la venta de bienes raíces estadounidenses. Sin FIRPTA, un vendedor extranjero podría tomar sus ingresos y salir del país sin pagar nunca el impuesto en EE. UU. sobre la ganancia.
Para evitar esto, FIRPTA requiere que el comprador (o su agente) retenga una parte del precio de compra en el cierre y la remita al IRS. Esta retención actúa como un pago anticipado de la eventual obligación tributaria del vendedor.
Tasa de retención estándar sobre el precio bruto de venta
A quién afecta FIRPTA
FIRPTA se aplica cuando:
- El vendedor es una persona extranjera (no ciudadano de EE. UU., extranjero no residente, corporación extranjera, sociedad extranjera, fideicomiso extranjero o sucesión extranjera)
- La propiedad vendida es un U.S. Real Property Interest (USRPI), es decir, una participación en bienes raíces de EE. UU.
¿Qué es un U.S. Real Property Interest (USRPI)?
Un USRPI incluye:
- Propiedad directa de bienes raíces en EE. UU. (casas, condominios, terrenos, edificios comerciales)
- Participaciones en bienes raíces de EE. UU. (arrendamientos, opciones para adquirir bienes raíces, derechos vitalicios)
- Acciones de una U.S. Real Property Holding Corporation (USRPHC), es decir, una corporación de EE. UU. donde más del 50% del valor consiste en bienes raíces estadounidenses
- Participaciones en sociedades (en la medida atribuible a bienes raíces de EE. UU.)
Bienes raíces de propiedad de una LLC
Si usted posee bienes raíces de EE. UU. a través de una LLC de un solo miembro (entidad desestimada) y vende la propiedad, FIRPTA se le aplica como propietario extranjero. Si la LLC tributa como sociedad con varios miembros, FIRPTA se aplica en función de las cuotas asignables a los miembros extranjeros. Si la LLC eligió tributar como corporación, pueden aplicarse reglas distintas.
Tasas de retención FIRPTA
La tasa estándar de retención FIRPTA es del 15% del precio bruto de venta. Sin embargo, se aplican tasas distintas en ciertas situaciones:
| Situación | Tasa de retención |
|---|---|
| Tasa estándar | 15% del precio bruto de venta |
| El comprador usará la propiedad como residencia y el precio de venta es $300,000 o menos | 0% (exento) |
| El comprador usará la propiedad como residencia y el precio de venta es superior a $300,000 pero no más de $1,000,000 | 10% |
| Certificado de retención aprobado por el IRS | Tasa reducida o exención según el certificado |
| Distribución de corporación extranjera (liquidación o redención) | 21% |
Exención por residencia
Si el comprador tiene la intención de usar la propiedad como su residencia (no como alquiler o inversión) y el precio de venta es de $300,000 o menos, no se requiere retención FIRPTA. El comprador debe firmar una declaración jurada (affidavit) que confirme su intención de usar la propiedad como residencia.
Cómo funciona la retención FIRPTA
Así es como opera FIRPTA en un cierre típico de bienes raíces:
Proceso de retención FIRPTA
El comprador y el vendedor ejecutan la transacción de bienes raíces. El agente de cierre (compañía de títulos, compañía de plica o abogado) maneja los fondos.
El comprador o el agente de cierre calcula el 15% del precio bruto de venta (no los ingresos netos, no la ganancia, sino el precio total de venta).
El monto retenido se deduce de los ingresos del vendedor y queda en manos del agente de cierre.
Dentro de los 20 días posteriores al cierre, el comprador (o agente) presenta el Formulario 8288 y el Formulario 8288-A ante el IRS, junto con el monto retenido.
El vendedor presenta una declaración de impuestos de EE. UU. (Formulario 1040-NR para personas físicas) para reportar la ganancia real y, o bien reclamar un reembolso de la retención en exceso, o bien pagar impuestos adicionales.
Ejemplo: Retención estándar
Ejemplo de cálculo FIRPTA
Usted (ciudadano canadiense) vende un condominio en Florida por $500,000. Lo compró por $350,000 y no tiene otros ajustes.
Cálculo de retención: $500,000 x 15% = $75,000 retenidos
Ganancia real: $500,000 - $350,000 = $150,000
Impuesto real (estimado): $150,000 x 15% tasa de ganancias de capital = $22,500
Reembolso disponible: $75,000 - $22,500 = $52,500 de reembolso
Usted recibiría $52,500 de vuelta cuando presente su Formulario 1040-NR, pero este reembolso puede demorar de 6 a 12 meses.
Reducción de la retención FIRPTA
La tasa de retención del 15% a menudo excede significativamente el impuesto realmente adeudado. Usted puede solicitar una retención reducida antes del cierre presentando una solicitud al IRS.
Solicitud de certificado de retención
Para solicitar una retención reducida o eliminada, el vendedor (o el comprador) presenta el Formulario 8288-B (Application for Withholding Certificate) ante el IRS antes del cierre o en el cierre.
El IRS emitirá un certificado de retención (withholding certificate) especificando el monto reducido que debe retenerse. Esto se basa típicamente en:
- La obligación tributaria real anticipada del vendedor
- Si la transacción resultará en una ganancia nula o mínima
- Si se aplica una disposición de no reconocimiento (intercambio de bienes similares, like-kind exchange)
Tiempo de procesamiento
El IRS típicamente tarda 90 días o más en procesar las solicitudes de certificado de retención. Si usted está vendiendo una propiedad, presente la solicitud lo antes posible, idealmente cuando liste la propiedad por primera vez o firme el contrato de compra. El agente de cierre puede mantener los fondos en plica (escrow) a la espera de la decisión del IRS.
Cuándo solicitar una retención reducida
Considere solicitar un certificado de retención si:
- Espera poca o ninguna ganancia (compra reciente, realizó mejoras o el valor de la propiedad disminuyó)
- Está realizando un intercambio de bienes similares 1031 (like-kind exchange) y difiriendo la ganancia
- La retención del 15% le crearía problemas de liquidez (por ejemplo, necesita los ingresos para un pago inicial en otra propiedad)
- Usted es una persona de EE. UU. y puede proporcionar certificación (no se requiere retención)
Exenciones de FIRPTA
La retención FIRPTA no se aplica si:
| Exención | Requisito |
|---|---|
| El vendedor es una persona de EE. UU. | El vendedor presenta el Formulario W-9 certificando su condición de persona de EE. UU. |
| Exención por residencia del comprador | Precio de venta de $300K o menos, el comprador la usará como residencia |
| Acciones que no son de una USRPHC | El vendedor certifica que la corporación no es una USRPHC |
| Exención por tratado | Un tratado tributario aplicable exime la ganancia |
| Certificado de retención | El IRS emite un certificado reduciendo la retención a cero |
| Acciones cotizadas en bolsa | Acciones dispuestas a través de un mercado bursátil establecido |
Certificación del vendedor
Si usted realmente es una persona de EE. UU. (ciudadano de EE. UU. o extranjero residente), puede entregar al comprador una declaración jurada (affidavit) certificando que no es una persona extranjera. Esto elimina el requisito de retención. El comprador debe solicitar esta certificación (a veces llamada "FIRPTA affidavit" o "non-foreign affidavit").
Formularios del IRS requeridos
| Formulario | Propósito | Quién lo presenta | Plazo |
|---|---|---|---|
| Form 8288 | Reportar la retención FIRPTA | Comprador (o agente) | 20 días después del cierre |
| Form 8288-A | Declaración de retención sobre persona extranjera | Comprador (o agente) | 20 días después del cierre |
| Form 8288-B | Solicitud de certificado de retención | Vendedor o comprador | Antes del cierre o en el cierre |
| Form 1040-NR | Declaración de impuestos sobre la renta de no residentes | Vendedor | 15 de abril (o prórroga) |
| Form 8833 | Posición de declaración basada en tratado | Vendedor (si invoca tratado) | Junto con el Form 1040-NR |
Cómo obtener su reembolso
Si la retención FIRPTA excede su obligación tributaria real (lo cual es común), usted puede reclamar un reembolso mediante:
- La presentación del Formulario 1040-NR (U.S. Nonresident Alien Income Tax Return) para el año de la venta
- El reporte de la venta en el Schedule D (Capital Gains and Losses)
- El cálculo de su impuesto real sobre la ganancia
- El reclamo de la retención como un pago (adjunte la Copia B del Formulario 8288-A)
- La solicitud del reembolso de la diferencia entre la retención y el impuesto real
Tiempo de procesamiento del reembolso
El IRS típicamente procesa los reembolsos FIRPTA en 6 a 12 meses, a veces más. Si necesita su dinero antes, solicite una retención reducida antes del cierre en lugar de esperar un reembolso después de presentar la declaración.
Requisito del ITIN
Para presentar una declaración de impuestos de EE. UU. y reclamar un reembolso, usted necesita un Social Security Number (SSN) o un Individual Taxpayer Identification Number (ITIN). La mayoría de los vendedores extranjeros no tienen un SSN y deben solicitar un ITIN presentando el Formulario W-7 junto con su declaración de impuestos.
Estrategias de planificación
1. Use una LLC o corporación
Mantener bienes raíces en una LLC o corporación de EE. UU. no elimina FIRPTA, pero puede brindar oportunidades de planificación:
- LLC de un solo miembro: FIRPTA se aplica como si usted fuera dueño directo de la propiedad
- LLC de varios miembros (sociedad): La cuota de ganancia de cada miembro extranjero está sujeta a FIRPTA
- Corporación: Se aplican reglas distintas; puede enfrentar la tasa corporativa del 21% más una posible FIRPTA sobre la venta de acciones
2. Considere un intercambio 1031
Si usted vende una propiedad en EE. UU. y compra otra propiedad de tipo similar (otra inversión en bienes raíces de EE. UU.), puede diferir la ganancia bajo IRC Section 1031. La retención FIRPTA puede reducirse o eliminarse con una solicitud adecuada de certificado de retención.
3. Planifique para la base
Su ganancia gravable se reduce por su base ajustada. Conserve registros de:
- Precio de compra original
- Gastos de cierre de la compra
- Mejoras de capital (no reparaciones)
- Depreciación tomada (si es propiedad de alquiler)
- Gastos de venta
4. Beneficios por tratado
La mayoría de los tratados tributarios de EE. UU. no eximen las ganancias inmobiliarias del impuesto de EE. UU. Sin embargo, algunos tratados pueden brindar tasas reducidas u otros beneficios. Consulte el tratado específico entre EE. UU. y su país.
Errores comunes en FIRPTA
- No planificar con anticipación: Esperar hasta el cierre para abordar FIRPTA no deja tiempo para un certificado de retención
- Monto de retención incorrecto: Usar los ingresos netos en lugar del precio bruto de venta
- Incumplir el plazo de 20 días: Los Formularios 8288/8288-A deben presentarse dentro de los 20 días
- No presentar declaración de impuestos: No puede obtener un reembolso sin presentar el Formulario 1040-NR
- Sin ITIN: Sin un ITIN, no puede presentar una declaración ni recibir un reembolso
- Suponer que la LLC le protege: FIRPTA igualmente se aplica a las LLC de propiedad extranjera
Responsabilidad del comprador
Si el comprador no retiene ni remite los impuestos FIRPTA, el comprador es personalmente responsable por el monto que debió haberse retenido, más intereses y multas. Por eso la mayoría de las compañías de títulos y agentes de cierre son cuidadosos con el cumplimiento de FIRPTA.
Consejos prácticos
- Solicite el Formulario 8288-B lo antes posible. El IRS tarda más de 90 días en procesar las solicitudes de certificado de retención. Preséntelo cuando liste la propiedad, no en el cierre. Su agente de cierre puede mantener los fondos en plica (escrow) a la espera de la decisión del IRS.
- Obtenga un ITIN antes de vender. Necesita un ITIN (o SSN) para presentar el Formulario 1040-NR y reclamar su reembolso. Solicite un ITIN mediante el Formulario W-7 al menos 3 meses antes de la fecha esperada de cierre.
- Conserve todos los recibos de mejoras. Las mejoras de capital (no las reparaciones) aumentan su base y reducen su ganancia gravable. Una renovación de cocina de $50K reduce directamente su factura tributaria, pero solo si tiene los recibos.
- Considere un intercambio 1031. Si reinvierte en otra propiedad de EE. UU., un intercambio de bienes similares bajo IRC §1031 puede diferir la ganancia y eliminar la retención con una solicitud adecuada del Formulario 8288-B.
- Use la Calculadora FIRPTA en la página hub para estimar su monto de retención antes de listar su propiedad. Compare la retención del 15% con su impuesto probable real para decidir si vale la pena solicitar el Formulario 8288-B.