外国人投资美国房地产
无需签证。FIRPTA税务、LLC架构和融资指导。
$590亿
外国购买量
2024年年度总额
15%
FIRPTA预扣税
房产出售时
0
签证要求
购买房产无需签证
50
州
均可投资
外国人可以购买美国房地产吗？
可以 - 无需签证或公民身份。美国对外国人购买房地产没有任何限制。您可以持B-1/B-2旅游签证购买房产，甚至可以在不进入美国的情况下完成购买。
可购买的房产类型
- 独栋住宅和公寓
- 多户出租物业
- 商业地产
- 土地（部分限制）
- 农业用地（需AFIDA申报）
无限制条件
- 任何国籍
- 任何签证状态（或无签证）
- 任何居住身份
- 首次或多次购买
农业用地（10英亩以上）需向美国农业部进行AFIDA申报。部分州限制外国人拥有农田。
各州投资指南
根据NAR数据，以下州最受国际房产投资者欢迎。
必须规划的15%税款
出售时，售价总额的15%将被预扣并上缴IRS
FIRPTA（外国人房地产投资税法）要求买方在外国人出售美国房地产时，预扣售价总额的15%。
| 售价 | 买方用途 | 预扣税率 |
|---|---|---|
| 30万美元或以下 | 主要住所 | 0%（豁免） |
| 30万至100万美元 | 主要住所 | 10% |
| 超过100万美元 | 任何用途 | 15% |
| 任何价格 | 投资用途 | 15% |
在交易前提交表格8288-B可将预扣税降至实际税负。处理时间为90天以上。
是否应该用LLC持有房产？
对于大多数外国投资者，建议使用LLC持有
LLC优势
- 责任保护
- 隐私保护（名字不出现在产权上）
- 避免美国遗嘱认证
- 更容易开设美国银行账户
- 专业形象
注意事项
- 成立费用：500-2,000美元
- 年费：100-800美元
- 贷款更困难
- 额外税务申报
| 因素 | 个人持有 | LLC持有 |
|---|---|---|
| 责任保护 | 无 | 强 |
| 隐私 | 名字在产权上 | 仅显示LLC名称 |
| 遗产规划 | 需要美国遗嘱认证 | 避免遗嘱认证 |
| 设立成本 | $0 | $500-$2,000 |
外国买家的融资选择
42%的外国买家以全现金购买，但需要融资的人也有选择。
外国人贷款
- 首付30-40%
- 12-24个月储备金
- 利率高于常规贷款1-2%
- 需要本国收入证明
全现金购买优势
- 更快过户（2-3周）
- 更强的议价能力
- 无需贷款资格审查
- 无利息成本
作为非居民开设美国银行账户可能具有挑战性。我可以帮助您联系欢迎外国投资者的银行。
外国业主的税务义务
租金收入选项
- 选项1：30%总额预扣
- 选项2：净收入选择（通常更优）
- 提交W-8ECI申请净额处理
- 可扣除费用和折旧
年度申报要求
- 表格1040-NR（美国税表）
- 州税表（大多数州）
- FBAR（如美国账户超过1万美元）
- 表格8938（FATCA）如适用
所有美国房产业主都需缴纳地方房产税，通常为评估价值的1-2%/年。外国业主与美国公民待遇相同。
我可以远程购买而不亲自到访吗？
可以。您可以通过电子签名或授权委托书签署文件。让可信赖的代理人代您进行检查。
拥有房产是否有助于获得美国签证？
不能。房产所有权不提供任何移民优势。但是，利用您的房产创业（如短期租赁）可能符合E-2投资者签证条件。
如果我去世，我的房产会怎样？
如果没有妥善规划，房产将经过美国遗嘱认证法院——对外国继承人来说既昂贵又漫长。通过LLC持有房产并配合适当的运营协议可避免此问题。
我需要美国社会安全号码吗？
不需要，但您需要申请个人纳税人识别号（ITIN）用于税务目的。我可以协助您在购房过程中申请。