US-Immobilien fur auslandische Investoren
Der vollstandige Leitfaden zum Immobilienkauf in den USA fur deutsche Staatsburger
Auslandische Kaufe 2024
Davon Florida
FIRPTA Quellensteuer
Visum erforderlich
US-Immobilien: Ubersicht
Die USA sind einer der offensten Immobilienmarkte der Welt fur auslandische Investoren. Deutsche Staatsburger konnen frei Eigentum erwerben - es gibt keine besonderen Beschrankungen.
Vorteile
- Keine Kaufbeschrankungen fur Auslander
- Starker Eigentumsschutz
- Transparenter Markt mit MLS-Daten
- Title Insurance fur Kauferschutz
- Moglichkeit zur Fremdfinanzierung
Zu beachten
- FIRPTA Quellensteuer beim Verkauf
- Erbschaftssteuer fur Nicht-Residenten
- LLC-Strukturierung oft empfohlen
- Jahrliche Property Tax
- Versicherungskosten beachten
Wer kann US-Immobilien kaufen?
Die USA haben keine Beschrankungen fur auslandisches Immobilieneigentum. Sie konnen kaufen als:
Kaufoptionen
- Personlich (in Ihrem Namen)
- Uber US-LLC
- Uber auslandische Gesellschaft
- Uber Trust
- Mit US-Partner/Ehepartner
Erforderliche Dokumente
- Gultiger Reisepass
- Nachweis der Mittelherkunft
- ITIN (falls nicht vorhanden, wird beantragt)
- Bei LLC: Grundungsdokumente
- Vollmacht falls nicht personlich anwesend
Beliebte Staaten fur deutsche Investoren
Florida
Miami, Orlando, Tampa - keine staatliche Einkommensteuer, starke Wertsteigerung
Kalifornien
Los Angeles, San Francisco - hochste Preise, starke Tech-Wirtschaft
Texas
Dallas, Houston, Austin - keine staatliche Einkommensteuer, Wachstumsmarkt
New York
Manhattan, Brooklyn - Premium-Markt, hohe Mieten
Steuerliche Aspekte
FIRPTA Quellensteuer
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) verlangt, dass beim Verkauf von US-Immobilien durch Auslander eine Quellensteuer einbehalten wird.
FIRPTA Regeln
- 15% des Bruttoverkaufspreises einbehalten
- 10% wenn Preis unter 1 Mio. $ und Kaufer dort wohnen wird
- Quellensteuer, nicht endgultige Steuer
- Erstattung moglich uber Steuererklarung
Steuerplanung
- Withholding Certificate kann Betrag reduzieren
- LLC-Struktur andert FIRPTA nicht
- Doppelbesteuerungsabkommen beachten
- US-Steuerberater unbedingt hinzuziehen
LLC-Strukturierung fur Immobilien
Eine LLC (Limited Liability Company) wird oft fur US-Immobilien empfohlen, bietet aber unterschiedliche Vorteile je nach Situation.
| Aspekt | Personlicher Kauf | LLC-Kauf |
|---|---|---|
| Haftungsschutz | Keiner | Ja - Vermogenstrennung |
| Privatsphare | Name offentlich | LLC-Name offentlich (Wyoming: anonym) |
| FIRPTA | 15% Quellensteuer | 15% Quellensteuer (unverandert) |
| Finanzierung | Einfacher | Schwieriger, hoherer Zinssatz |
| Laufende Kosten | Keine | $100-500/Jahr je nach Staat |
| Erbschaftssteuer | Gilt | Gilt weiterhin (bei US-Immobilien) |
Finanzierung fur auslandische Kaufer
Hypotheken fur Auslander sind moglich, aber mit strengeren Anforderungen als fur US-Residenten.
Typische Konditionen
- Anzahlung: 30-50% (vs. 20% fur US-Burger)
- Zinssatz: 0,5-1% hoher als Standard
- Laufzeit: bis 30 Jahre
- Mindestkreditsumme: oft $150K+
Erforderliche Dokumente
- Reisepass und Visum/ESTA
- Einkommensnachweis (3 Jahre)
- Vermogensnachweis
- Referenzschreiben der Hausbank
- Steuererklarungen
Haufig gestellte Fragen
Brauche ich ein Visum um US-Immobilien zu kaufen?
Nein. Der Immobilienkauf ist vollig unabhangig vom Aufenthaltsstatus. Sie konnen aus Deutschland kaufen oder mit ESTA-Genehmigung (90 Tage) einreisen, um die Transaktion vor Ort abzuwickeln.
Wie hoch ist die jahrliche Grundsteuer?
Die Property Tax variiert stark nach Bundesstaat: Florida ~0.86%, Texas ~1.8%, New Jersey ~2.5%. Planen Sie 1-2% des Immobilienwerts pro Jahr ein.
Muss ich fur den Abschluss in die USA reisen?
Nicht zwingend. Mit einer notariell beglaubigten Vollmacht kann ein Vertreter fur Sie unterzeichnen. Remote Online Notarization (RON) ist in vielen Staaten moglich.