El constructor o vendedor se queda con su depósito de arras (earnest money). Ayudo a compradores de California a recuperarlo.

La mayoría de los conflictos por el depósito giran en torno a una contingencia y a un plazo

En una compra residencial típica de California, el depósito corre el mayor riesgo una vez que se han eliminado las contingencias del comprador. Mientras una contingencia sigue abierta, un comprador que cancela por esa razón, por escrito y dentro del plazo, suele estar en una posición mucho más sólida para recuperar el depósito. Las contingencias que surgen con más frecuencia son:

• Contingencia de financiamiento / préstamo. El comprador no pudo obtener el préstamo en los términos que el contrato contemplaba. Una cancelación escrita y oportuna mientras esta contingencia está abierta es una de las razones más claras por las que se cae una operación.
• Contingencia de tasación. La propiedad no se tasó al precio de compra o por encima de él, y el comprador canceló o no pudo cubrir la diferencia.
• Contingencia de inspección / diligencia debida. El comprador no aprobó el estado de la propiedad durante el periodo de inspección.

El tema recurrente es la oportunidad en el tiempo. Una cancelación escrita y oportuna dentro del plazo de la contingencia es lo que protege el depósito. Una cancelación enviada después de que la contingencia ya se había eliminado, o comunicada solo de forma verbal, es más débil. Si su aviso fue oportuno y en la forma correcta es una de las primeras cosas que reviso, y depende por completo de las fechas y los documentos de su expediente.

Empiezo con el contrato y la cronología, no con suposiciones

Dos compradores pueden describir la misma situación y tener posiciones muy distintas, porque la respuesta está en el contrato de compraventa y en el rastro documental con fechas. Cuando examino un conflicto por el depósito, reviso:

• Lo que el contrato de compraventa realmente dice sobre el depósito, las contingencias, la mecánica de la cancelación, el incumplimiento y cualquier cláusula de daños liquidados.
• Si una contingencia seguía abierta cuando se cayó la operación, y si usted la eliminó o la conservó.
• Si su cancelación fue oportuna y por escrito, y si invocó la contingencia correcta.
• Dónde está físicamente el depósito, en una cuenta neutral de garantía (escrow) o de títulos frente a ya pagado al constructor o vendedor, porque eso cambia la mecánica de la recuperación.
• Qué está reclamando realmente la otra parte, por ejemplo que usted incumplió, que renunció a una contingencia o que tergiversó algo.
• Lo que el contrato dice sobre el foro, incluida cualquier cláusula de arbitraje obligatorio y cualquier disposición sobre honorarios de abogado o costos.

Mantengo el análisis honesto, incluidos los puntos débiles. Si todas las contingencias se eliminaron antes de que usted cancelara, le diré que la posición es más difícil en lugar de venderle una carta que la exagere. El objetivo es saber dónde está usted parado antes de gastar dinero en el siguiente paso.

El propio registro de negativa de un prestamista puede ir en contra del vendedor

Una jugada común cuando una operación se cae por el financiamiento es que el vendedor o el constructor argumente que el comprador causó el fracaso, por ejemplo al tergiversar ingresos o bienes, o al no intentar de buena fe obtener el préstamo. Esa teoría es la forma en que el vendedor justifica quedarse con el depósito.

Algo que con frecuencia la debilita es la propia documentación del prestamista. Si el prestamista emitió una negativa formal o un aviso de medida adversa (adverse action) con razones expresadas, eso es prueba objetiva y contemporánea de que el préstamo fracasó por razones documentadas y no porque el comprador simplemente se retiró. Un registro de medida adversa generado por un prestamista externo es más difícil de desechar para un vendedor que la propia explicación posterior del comprador.

Esto depende de los hechos. El registro de negativa ayuda más cuando coincide con una contingencia de financiamiento abierta y una cancelación oportuna. No es un documento mágico, y un vendedor todavía puede impugnar el panorama. Pero cuando existe, es exactamente el tipo de prueba que quiero ver y poner frente a la otra parte. Si resulta decisivo depende de sus hechos específicos.

Los contratos del constructor a menudo lucen distintos de una reventa estándar

Las compras de obra nueva con frecuencia usan el contrato de formulario propio del constructor en lugar de los formularios estándar de las asociaciones que se usan en reventa. Esos contratos del constructor pueden diferir en aspectos que importan para un conflicto por el depósito:

• El depósito puede pagarse al constructor o a una entidad afiliada al constructor en lugar de quedar en una cuenta de garantía (escrow) de un tercero neutral, lo que puede afectar lo difícil que es recuperar el depósito.
• Los términos de contingencia y cancelación pueden estar redactados a favor del constructor, con plazos más ajustados o derechos de cancelación más estrechos de lo que un comprador de reventa podría esperar.
• El contrato puede incluir una cláusula de arbitraje obligatorio y una disposición sobre honorarios o costos que moldea la economía de cualquier conflicto.
• Los plazos largos de construcción pueden crear sus propios problemas, por ejemplo cuando un financiamiento que se aprobó al inicio ya no se sostiene para cuando la vivienda está terminada.

Como los formularios de los constructores varían tanto, no doy por sentado nada sobre un depósito de obra nueva hasta que leo el contrato real. La misma historia de hechos puede ser fuerte bajo el contrato de un constructor y débil bajo el de otro.

Lo que estos encargos no cubren

• Asuntos fuera de California. Tengo licencia en California y tomo conflictos de depósito de California. Una propiedad y un contrato regidos por la ley de otro estado necesitan un abogado con licencia allí.
• Presentar la demanda o iniciar el arbitraje. Los paquetes de carta de reclamación son prelitigiosos. Presentar efectivamente una demanda, iniciar un arbitraje o comparecer como abogado de registro es un encargo aparte, cotizado por separado.
• Conflictos con el corredor, el agente o por comisiones más allá de la cuestión del depósito, y reclamos contra partes distintas del vendedor o el constructor, salvo que los incluya en el alcance.
• Recuperación garantizada. Nadie puede prometerle que recuperará el depósito. Lo que ofrezco es análisis y defensa calibrados a su contrato y sus hechos reales.

Si alguno de estos se vuelve relevante mientras trabajo, se lo diré y lo cotizaré por separado en lugar de ampliar el alcance en silencio.