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Incumplimiento de Inquilino Comercial y Terminación de Contrato de Arrendamiento — Cartas de Demanda

Ejecución de Derechos del Propietario Comercial en California

📩 ¿Recibió una demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento comercial? Si usted es un propietario comercial que recibió una demanda de un inquilino, consulte mi guía sobre Cómo responder a demandas de inquilinos comerciales →
Ley de Arrendamiento Comercial de California
Arrendamientos comerciales vs. residenciales: Los arrendamientos comerciales en California se rigen principalmente por el derecho contractual, no por las fuertes protecciones al inquilino de la ley de propietario-inquilino residencial. Los arrendamientos comerciales son acuerdos negociados entre partes sofisticadas, y los tribunales generalmente hacen cumplir los términos del contrato de arrendamiento tal como están escritos. No existe una garantía implícita de habitabilidad para propiedades comerciales.
Incumplimientos comunes de contrato de arrendamiento comercial
Tipo de incumplimiento Recurso del propietario Período de subsanación (típico)
Falta de pago de renta Aviso de 3 días para pagar o desocupar; retención ilícita 3 días (según CCP § 1161)
Falta de pago de CAM, impuestos, seguro Carta de demanda; aviso de incumplimiento según el contrato; demanda judicial Según el contrato (frecuentemente 10-30 días)
Uso o alteración no autorizada Aviso de 3 días para subsanar o desocupar; orden judicial 3 días o según el contrato
Violación de cláusula de uso Aviso de incumplimiento; terminación según el contrato Según el contrato (frecuentemente 30 días)
Cesión/subarrendamiento sin consentimiento Aviso de incumplimiento; terminación; desalojo Según el contrato; puede ser insubsanable
Deterioro o daño a la propiedad Aviso de incumplimiento; daños; terminación Según el contrato o inmediato
Falta de mantenimiento de seguro Aviso de incumplimiento; el propietario obtiene seguro, lo cobra al inquilino Según el contrato (frecuentemente 10 días)
Solicitud de bancarrota Complejo; se aplica la suspensión automática; consulte a un abogado N/A
Cláusulas de incumplimiento y terminación del contrato de arrendamiento

Los arrendamientos comerciales típicamente incluyen disposiciones detalladas de incumplimiento:

  • Eventos de incumplimiento: Acciones o faltas específicas que constituyen incumplimiento (falta de pago, violaciones del contrato, bancarrota, abandono)
  • Aviso y período de subsanación: El propietario debe proporcionar aviso por escrito; el inquilino tiene un tiempo especificado para subsanar (frecuentemente 3-30 días según el tipo de incumplimiento)
  • Recursos: Derechos del propietario ante el incumplimiento (terminar el contrato, reingresar al local, demandar por daños, acelerar la renta)
  • Renuncia al juicio por jurado: Muchos arrendamientos comerciales renuncian al derecho de juicio por jurado en disputas
  • Honorarios de abogado: La parte ganadora recupera los honorarios de abogado
  • Recargos por mora e intereses: Multas por renta atrasada (por ejemplo, 5% de recargo por mora, 10% de interés anual)
Requisitos de notificación (CCP § 1161)

Para la retención ilícita (desalojo) basada en falta de pago de renta:

  • Aviso de 3 días para pagar la renta o desocupar: Debe indicar la cantidad exacta de renta adeudada y exigir el pago dentro de 3 días o el inquilino debe desocupar
  • Formato: Los mismos requisitos de notificación que los residenciales (cantidad exacta, servicio correcto, sin inclusión de cargos que no sean renta)
  • Servicio: Personal, sustituto o publicación y correo según CCP § 1162

Para violaciones subsanables del contrato de arrendamiento:

  • Aviso de 3 días para cumplir convenio o desocupar: Describa la violación y exija que el inquilino subsane dentro de 3 días o desocupe
  • Violaciones insubsanables: Aviso incondicional de 3 días para desocupar (por ejemplo, cesión sin consentimiento, deterioro)
⚠️ Siga los requisitos de notificación del contrato de arrendamiento: Muchos arrendamientos comerciales requieren procedimientos de notificación específicos más allá de los mínimos estatutarios (por ejemplo, período de subsanación de 10 días para incumplimientos que no sean de renta, correo certificado a una dirección específica). El incumplimiento de los procedimientos de notificación requeridos por el contrato puede invalidar su terminación.
Recursos del propietario ante el incumplimiento

Los propietarios comerciales de California tienen varios recursos (Código Civil § 1951.2, 1951.4):

  • Continuar el contrato y demandar por renta: No terminar; el inquilino sigue siendo responsable de la renta a medida que vence
  • Terminar y demandar por daños: Finalizar el contrato; demandar por renta impaga, renta futura (valor presente), costos de re-arrendamiento, honorarios de abogado
  • Reingresar y re-arrendar: Retomar la posesión, re-arrendar a un nuevo inquilino, responsabilizar al inquilino moroso por la diferencia
  • Retención ilícita (desalojo): Presentar demanda judicial para recuperar la posesión; obtener sentencia por renta impaga y posesión
Mitigación de daños

Los propietarios de California tienen el deber de mitigar los daños haciendo esfuerzos razonables para re-arrendar el local después del incumplimiento del inquilino:

  • Debe comercializar la propiedad e intentar encontrar un inquilino de reemplazo
  • No puede simplemente dejar la propiedad vacante y demandar por la renta completa hasta el final del plazo del contrato
  • Los esfuerzos de mitigación deben ser razonables (anunciar, mostrar la propiedad, aceptar inquilinos calificados)
  • El inquilino sigue siendo responsable de la renta impaga y la diferencia entre la renta original y la renta del nuevo inquilino
Incumplimientos comunes de inquilinos comerciales
1. Falta de pago de renta
Incumplimiento más común: El inquilino no paga la renta base cuando vence. Los arrendamientos comerciales típicamente requieren la renta el día 1 del mes, con recargos por mora acumulándose después de un período de gracia de 3 a 5 días.

Escenarios de renta atrasada:

  • El inquilino regularmente paga 5-10 días tarde (patrón crónico de pago tardío)
  • El inquilino alega una caída del negocio y solicita aplazamiento o reducción de renta
  • El inquilino disputa el monto de la renta o alega que el propietario incumplió el contrato
  • El inquilino simplemente deja de pagar sin comunicación alguna
2. Falta de pago de renta adicional (CAM, impuestos, seguro)

En arrendamientos triple neto (NNN), el inquilino debe pagar su parte de:

  • CAM (Mantenimiento de áreas comunes): Administración de la propiedad, jardinería, mantenimiento de estacionamiento, servicios públicos de áreas comunes
  • Impuestos sobre la propiedad: Parte proporcional del inquilino de los impuestos sobre bienes inmuebles
  • Seguro: Parte del inquilino de las primas de seguro del edificio

Disputas comunes:

  • El inquilino disputa la conciliación de CAM (alega que los cargos están inflados o no están debidamente asignados)
  • El inquilino se niega a pagar aumentos de impuestos o seguro
  • El inquilino alega que ciertos cargos de CAM son mejoras de capital (no gastos operativos)
3. Uso o alteración no autorizada

El inquilino viola la cláusula de "uso" o realiza modificaciones no autorizadas:

  • Violaciones de uso: El contrato especifica "tienda minorista de ropa", pero el inquilino opera un restaurante (uso diferente, riesgo de seguro diferente, puede violar la zonificación)
  • Alteraciones no autorizadas: El inquilino derriba paredes, instala equipo pesado o realiza cambios estructurales sin la aprobación del propietario
  • Violaciones de señalización: El inquilino instala letreros exteriores no aprobados, luces de neón o pancartas
  • Uso fuera de horario: El inquilino opera las 24 horas del día, los 7 días de la semana, cuando el contrato solo permite horario diurno
4. Cesión o subarrendamiento sin consentimiento

El inquilino transfiere derechos del contrato de arrendamiento sin la aprobación escrita del propietario:

  • El inquilino subarrienda parte del espacio a otro negocio
  • El inquilino vende el negocio y cede el contrato al comprador sin el consentimiento del propietario
  • El inquilino permite que otra entidad opere bajo el contrato del inquilino
Se requiere consentimiento del propietario: La mayoría de los arrendamientos comerciales prohíben la cesión o el subarrendamiento sin el consentimiento previo por escrito del propietario (el cual no puede ser denegado irrazonablemente). Las transferencias no autorizadas son incumplimientos materiales que frecuentemente se tratan como insubsanables.
5. Falta de mantenimiento de seguro

El inquilino no mantiene la cobertura de seguro requerida:

  • El seguro de responsabilidad general caduca
  • El inquilino no nombra al propietario como asegurado adicional
  • Los límites de cobertura están por debajo de los requisitos del contrato (por ejemplo, se requiere $1M, el inquilino tiene $500K)
  • El inquilino no proporciona prueba de seguro (certificados) anualmente
6. Deterioro, daño o falta de mantenimiento

El inquilino causa daño a la propiedad o no mantiene el local:

  • El inquilino daña pisos, paredes o accesorios mediante mal uso o negligencia
  • El inquilino no realiza el mantenimiento requerido (por ejemplo, cambio de filtros de HVAC, jardinería, recolección de basura)
  • El inquilino permite que la propiedad se deteriore (acumulación, condiciones insalubres)
  • El inquilino retira los accesorios del propietario o accesorios comerciales sin derecho a hacerlo
7. Abandono

El inquilino desocupa el local antes de que termine el plazo del contrato sin previo aviso:

  • El inquilino cierra el negocio, retira todo el inventario y deja de pagar la renta
  • El inquilino deja la propiedad sin asegurar, creando riesgos de seguridad y responsabilidad
  • El inquilino debe una cantidad significativa de renta atrasada y no puede ser localizado
⚠️ Procedimientos de abandono: La ley de California (Código Civil § 1951.3) permite a los propietarios reingresar a locales abandonados después de notificar. Sin embargo, se deben seguir procedimientos específicos para evitar una reclamación de desalojo ilegal si el inquilino en realidad no abandonó el local.
8. Solicitud de bancarrota

El inquilino presenta bancarrota bajo el Capítulo 7, 11 o 13:

  • Suspensión automática: El propietario no puede proceder con el desalojo o el cobro sin la aprobación del tribunal de bancarrota
  • Asumir o rechazar el contrato: El inquilino (o fideicomisario) puede asumir el contrato (subsanar incumplimientos y continuar) o rechazar el contrato (terminar y devolver la propiedad)
  • Protección adecuada: El propietario puede solicitar una orden del tribunal que requiera al inquilino pagar la renta durante la bancarrota o proporcionar garantía
Cómo redactar cartas de demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento comercial
Paso 1: Revise las disposiciones de incumplimiento y notificación del contrato

Antes de redactar la carta de demanda, revise el contrato de arrendamiento cuidadosamente:

  • ¿Qué constituye un "Evento de Incumplimiento"? (La sección generalmente se titula "Incumplimiento", "Eventos de Incumplimiento" o "Incumplimiento del Inquilino")
  • ¿Qué notificación se requiere? (por ejemplo, "10 días de aviso por escrito", "correo certificado", dirección específica)
  • ¿Hay un período de subsanación? ¿De cuánto tiempo?
  • ¿Cuáles son los recursos del propietario ante el incumplimiento? (terminación, daños, honorarios de abogado)
  • ¿Hay incumplimientos insubsanables? (por ejemplo, bancarrota, cesión sin consentimiento)
Paso 2: Determine el tipo de notificación
Tipo de notificación Cuándo usar
Carta de demanda informal Primera vez de renta atrasada; violación menor del contrato; preservar la relación
Aviso formal de incumplimiento (según el contrato) Violaciones graves o repetidas; requerido por el contrato antes de la terminación
Aviso de 3 días para pagar la renta o desocupar Falta de pago de renta; precursor de la retención ilícita
Aviso de 3 días para cumplir convenio o desocupar Violaciones subsanables del contrato (uso no autorizado, falta de mantenimiento)
Aviso incondicional de 3 días para desocupar Violaciones insubsanables (cesión sin consentimiento, deterioro, violaciones repetidas)
Aviso de terminación del contrato de arrendamiento Después de que el período de subsanación expire sin subsanación; terminación formal del arrendamiento
Paso 3: Componentes de la carta de demanda
Componente Qué incluir
Encabezado Nombre, dirección y contacto del propietario; nombre del inquilino, nombre del negocio, dirección del local
Línea de asunto "Aviso de incumplimiento", "Demanda de pago de renta" o "Aviso de violación del contrato de arrendamiento"
Identificación del contrato Fecha del contrato de arrendamiento, partes, dirección del local, plazo
Descripción del incumplimiento Disposición específica del contrato violada, fechas, montos adeudados, acciones tomadas o no tomadas
Demanda de subsanación Exactamente lo que el inquilino debe hacer (pagar $X antes de [fecha], cesar el uso no autorizado, obtener seguro, etc.)
Fecha límite de subsanación Fecha específica para la cual el inquilino debe subsanar (según el contrato o la ley)
Consecuencias de no subsanar Terminación del contrato, desalojo, demanda judicial por daños, aceleración de renta, honorarios de abogado
Reserva de derechos Indique que el propietario se reserva todos los derechos y recursos bajo el contrato y la ley
Aviso de honorarios de abogado Si el contrato lo permite, indique que el inquilino será responsable de los honorarios de abogado si se requiere litigio
Paso 4: Entrega según los requisitos del contrato
  • Revise la cláusula de notificación del contrato: El contrato puede requerir correo certificado, entrega nocturna, correo electrónico o múltiples métodos
  • Envíe a la dirección correcta: Use la dirección de notificación especificada en el contrato (puede ser diferente de la dirección del local)
  • Múltiples destinatarios: Envíe al inquilino, a cualquier garante y al abogado del inquilino si se conoce
  • Prueba de entrega: Use correo certificado con acuse de recibo, FedEx/UPS con confirmación de firma
  • Conserve copias: Conserve copias de la carta, prueba de envío y recibos de entrega
Paso 5: Acciones de seguimiento

Si el inquilino subsana:

  • Envíe una carta de confirmación reconociendo la subsanación e indicando que el contrato sigue vigente
  • Documente la subsanación (por ejemplo, recibo de pago, certificado de seguro, fotos de la violación corregida)
  • Anote el incumplimiento en el expediente del inquilino para referencia futura

Si el inquilino no subsana:

  • Envíe un aviso de terminación del contrato de arrendamiento (si aún no se ha enviado)
  • Para incumplimientos de renta: notifique con el Aviso de 3 días para pagar la renta o desocupar; presente la retención ilícita
  • Para otros incumplimientos: proceda con la terminación del contrato según sus términos; presente la retención ilícita o demanda judicial por incumplimiento de contrato
  • Comience los esfuerzos de mitigación (comercialice la propiedad para re-arrendamiento)
⚠️ Riesgo de renuncia: Aceptar la renta o continuar la relación del contrato después del incumplimiento del inquilino sin reservar derechos puede constituir una renuncia a su derecho de terminar basándose en ese incumplimiento. Siempre incluya el lenguaje "La aceptación de la renta por parte del propietario no constituye una renuncia a este incumplimiento".
Ejemplos de cartas de demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento comercial
Ejemplo 1: Falta de pago de renta
[Nombre del Propietario / LLC] [Dirección] [Teléfono] [Correo electrónico] [Fecha] [Nombre del Inquilino / Entidad Comercial] [Dirección del Local] [Ciudad, Estado, Código Postal] ENVIADO VÍA CORREO CERTIFICADO Y CORREO ELECTRÓNICO RE: AVISO DE INCUMPLIMIENTO – FALTA DE PAGO DE RENTA Contrato de arrendamiento de fecha [Fecha] para el local ubicado en [Dirección] Estimado/a [Nombre del Inquilino]: Esta carta constituye un aviso formal de que usted se encuentra en incumplimiento de sus obligaciones bajo el contrato de arrendamiento. IDENTIFICACIÓN DEL CONTRATO: Propietario: [Su Nombre/Entidad] Inquilino: [Nombre/Entidad del Inquilino] Local: [Dirección], aproximadamente [X] pies cuadrados Fecha del Contrato: [Fecha] Plazo del Contrato: [Fecha de Inicio] hasta [Fecha de Terminación] INCUMPLIMIENTO: A la fecha de [Fecha], usted no ha pagado la renta por el(los) siguiente(s) período(s): • [Mes Año]: $[Monto] (vencido el [Fecha]) • Recargos por mora (según el Contrato § [X]): $[Monto] • Intereses (según el Contrato § [X]): $[Monto] MONTO TOTAL ADEUDADO: $[Total] Conforme a la Sección [X] del Contrato de Arrendamiento, usted está obligado a pagar una renta base de $[Monto] por mes, pagadera el primer día de cada mes. Usted no ha pagado la renta durante [X] mes(es), lo cual constituye un incumplimiento material del Contrato. DEMANDA DE PAGO: De conformidad con la Sección [X] del Contrato de Arrendamiento, por la presente se le otorgan [10] días a partir de la fecha de este aviso para subsanar este incumplimiento pagando la cantidad total de $[Total]. El pago debe ser recibido antes del [Fecha Límite] en la forma de: • Cheque de caja u orden de pago a nombre de [Nombre del Propietario] • Entregado en: [Dirección] [O: Transferencia bancaria a la cuenta [detalles]] CONSECUENCIAS DE NO SUBSANAR: Si usted no paga el monto total adeudado antes del [Fecha Límite], el Contrato de Arrendamiento será terminado, y ejerceré todos los recursos disponibles, incluyendo pero no limitado a: 1. Terminación inmediata del Contrato de Arrendamiento y de su derecho a ocupar el local 2. Presentación de una acción de retención ilícita (desalojo) para recuperar la posesión 3. Interposición de una demanda judicial por incumplimiento de contrato buscando: - Toda la renta impaga hasta la fecha de terminación - Renta futura por el resto del plazo del Contrato (descontada a valor presente según el Código Civil § 1951.2) - Recargos por mora, intereses y costos de re-arrendamiento del local - Honorarios de abogado y costos del tribunal (según el Contrato § [X]) A la fecha de [Fecha], si el Contrato es terminado, usted adeudará aproximadamente $[Monto Estimado] en daños (renta impaga + renta futura hasta [Fecha de Terminación del Contrato] + costos de re-arrendamiento). RESERVA DE DERECHOS: Este aviso no constituye una renuncia a ningún otro incumplimiento o violación bajo el Contrato de Arrendamiento. El Propietario se reserva todos los derechos y recursos disponibles bajo el Contrato y la ley de California. Si acepto cualquier pago de renta de su parte después de este aviso, dicha aceptación no constituirá una renuncia a este incumplimiento ni a mi derecho de terminar el Contrato y ejercer los recursos si el pago total no se recibe antes de la fecha límite. EL TIEMPO ES ESENCIAL. Pague el monto total adeudado inmediatamente para evitar la terminación del contrato y el litigio. Atentamente, [Su Firma] [Su Nombre] [Título] CC: [Garante, si aplica]
Ejemplo 2: Violación de uso no autorizado
[Nombre del Propietario / LLC] [Dirección] [Teléfono] [Correo electrónico] [Fecha] [Nombre del Inquilino / Entidad Comercial] [Dirección del Local] ENVIADO VÍA CORREO CERTIFICADO RE: AVISO DE INCUMPLIMIENTO – USO NO AUTORIZADO DEL LOCAL Contrato de arrendamiento de fecha [Fecha] Estimado/a [Nombre del Inquilino]: Usted se encuentra en incumplimiento material de su Contrato de Arrendamiento debido al uso no autorizado del local. VIOLACIÓN: La Sección [X] del Contrato de Arrendamiento ("Uso Permitido") establece: "El Inquilino utilizará el Local únicamente para [uso específico permitido, por ejemplo, 'venta minorista de ropa y accesorios'] y para ningún otro propósito sin el consentimiento previo por escrito del Propietario." He observado y confirmado que usted está operando [uso no autorizado, por ejemplo, "un restaurante con cocina completa, parrillas y freidoras"] en el Local. Esto viola la cláusula de Uso Permitido. FECHAS DE LA VIOLACIÓN: El [Fecha], inspeccioné el Local y observé [describa lo que vio: equipo de cocina comercial, fuertes olores a comida, asientos de restaurante, etc.]. El [Fecha], recibí quejas de inquilinos vecinos sobre [humo, olores, grasa, aumento de basura, etc.]. El [Fecha], revisé sus redes sociales y sitio web, los cuales anuncian el Local como un restaurante. CONSECUENCIAS DEL USO NO AUTORIZADO: Su uso no autorizado: • Viola los términos del Contrato de Arrendamiento • Viola las restricciones de uso y los CC&Rs del centro comercial • Aumenta el riesgo de incendio y la responsabilidad del seguro • Requiere aprobación de zonificación diferente y permisos de salud • Interfiere con los derechos de uso exclusivo de otros inquilinos (el Inquilino [X] tiene el derecho exclusivo de operar un restaurante en el centro) DEMANDA DE SUBSANACIÓN: Usted debe cesar inmediatamente el uso no autorizado como restaurante y restaurar el Local al uso permitido (venta minorista de ropa) dentro de 10 días a partir de este aviso. Alternativamente, si desea continuar operando un restaurante, debe: 1. Enviar una solicitud escrita al Propietario para cambiar el uso permitido 2. Proporcionar prueba de los permisos de salud requeridos, inspecciones de seguridad contra incendios y seguro de responsabilidad ($2M mínimo) 3. Pagar una renta incrementada que refleje el uso de mayor riesgo (a negociar) 4. Obtener el consentimiento del inquilino vecino [X] que posee derechos exclusivos de restaurante No estoy obligado a consentir este cambio de uso. FECHA LÍMITE: Usted debe subsanar esta violación antes del [Fecha – 10 días desde el aviso] cesando las operaciones de restaurante y regresando al uso minorista. CONSECUENCIAS DEL INCUMPLIMIENTO: Si usted no subsana dentro de 10 días, el Contrato de Arrendamiento será terminado, y procederé a: • Presentar una acción de retención ilícita por incumplimiento del contrato de arrendamiento • Solicitar medidas cautelares que prohíban el uso no autorizado continuado • Demandar por daños, incluyendo la pérdida de renta del otro inquilino [X] que podría terminar su contrato debido a la violación de sus derechos exclusivos • Recuperar honorarios de abogado y costos Cese el uso no autorizado inmediatamente. Atentamente, [Su Firma] [Su Nombre]
Ejemplo 3: Falta de mantenimiento de seguro
[Nombre del Propietario] [Dirección] [Teléfono] [Correo electrónico] [Fecha] [Nombre del Inquilino / Entidad Comercial] [Dirección del Local] RE: AVISO DE INCUMPLIMIENTO – FALTA DE MANTENIMIENTO DE SEGURO Estimado/a [Nombre del Inquilino]: Usted se encuentra en incumplimiento de sus obligaciones de seguro bajo el Contrato de Arrendamiento de fecha [Fecha]. REQUISITO DEL CONTRATO: La Sección [X] del Contrato de Arrendamiento requiere que el Inquilino mantenga: • Seguro de responsabilidad general comercial con límites mínimos de $[Monto] por ocurrencia y $[Monto] agregado • Seguro de propiedad que cubra los bienes personales y mejoras del Inquilino • El Propietario debe ser nombrado como asegurado adicional • Los certificados de seguro deben proporcionarse anualmente INCUMPLIMIENTO: Su certificado de seguro venció el [Fecha]. A pesar de mis solicitudes del [Fecha] y [Fecha], usted no ha proporcionado un certificado de seguro vigente. Contacté a su agente de seguros el [Fecha] y me informaron que su póliza fue cancelada el [Fecha] por falta de pago de primas. Usted ha estado operando sin la cobertura de seguro requerida durante [X] días, exponiéndome a un riesgo significativo de responsabilidad. DEMANDA: Usted debe obtener y proporcionar prueba de la cobertura de seguro requerida dentro de 5 días a partir de este aviso. Los certificados de seguro deben ser enviados a: [Su Nombre] [Dirección] Correo electrónico: [Correo electrónico] Alternativamente, si usted no obtiene el seguro dentro de 5 días, obtendré la cobertura de seguro en su nombre y le cobraré el costo total más un cargo administrativo del 15%, según lo permitido por el Contrato § [X]. CONSECUENCIAS: La falta de proporcionar prueba de seguro dentro de 5 días resultará en: • Terminación del contrato de arrendamiento y procedimientos de desalojo • El Propietario obtendrá seguro a cargo del Inquilino (costo estimado: $[Monto] anual) • Demanda judicial por incumplimiento de contrato buscando daños y honorarios de abogado Proporcione prueba de seguro inmediatamente. Atentamente, [Su Firma] [Su Nombre]
Recursos y terminación del contrato de arrendamiento
Recursos del propietario bajo la ley de California
Código Civil § 1951.2: Permite al propietario terminar el contrato de arrendamiento y recuperar daños, incluyendo renta impaga y renta futura (descontada a valor presente) menos las cantidades que el propietario pueda razonablemente obtener mediante re-arrendamiento.

Daños recuperables:

  • Renta impaga: Toda la renta acumulada hasta la fecha de terminación
  • Renta futura: Renta por el resto del plazo del contrato, descontada a valor presente (según § 1951.2(a)(3))
  • Menos mitigación: Menos las cantidades que el propietario razonablemente podría obtener mediante re-arrendamiento (deber de mitigar)
  • Costos de re-arrendamiento: Comisiones de corretaje, costos de mejoras para el inquilino, gastos de mercadeo
  • Honorarios de abogado: Si el contrato lo estipula, la parte ganadora recupera los honorarios
Código Civil § 1951.4: Continuar el contrato y demandar por renta

Recurso alternativo: el propietario no termina el contrato pero demanda por la renta a medida que vence:

  • El contrato de arrendamiento permanece vigente
  • El inquilino sigue obligado a pagar la renta cada mes
  • El propietario puede demandar por la renta impaga de cada mes
  • Ventaja: si la situación financiera del inquilino mejora, el propietario continúa recibiendo la renta completa
  • Desventaja: el propietario no puede re-arrendar a un nuevo inquilino; la propiedad puede permanecer vacante
Retención ilícita (desalojo)

Proceso para desalojos comerciales:

  • Paso 1: Notifique con el Aviso de 3 días para pagar la renta o desocupar (para incumplimientos de renta) o Aviso de 3 días para cumplir convenio o desocupar (para violaciones del contrato)
  • Paso 2: Espere a que expire el período de 3 días (excluyendo fines de semana y días festivos)
  • Paso 3: Presente la demanda de retención ilícita en el tribunal superior
  • Paso 4: Notifique al inquilino con la citación y la demanda
  • Paso 5: El inquilino tiene 5 días para presentar una respuesta
  • Paso 6: Juicio (típicamente 20-40 días después de la presentación)
  • Paso 7: Si el propietario gana, obtenga la orden de posesión; el alguacil desaloja al inquilino

Plazo: Un desalojo comercial no impugnado típicamente toma de 30 a 45 días desde la notificación del Aviso de 3 días hasta el cierre por el alguacil. Los casos impugnados pueden tomar de 60 a 90 días.

Mitigación de daños
⚠️ Deber de mitigar: La ley de California requiere que los propietarios hagan esfuerzos razonables para re-arrendar el local después del incumplimiento del inquilino. El propietario no puede simplemente dejar la propiedad vacante y demandar al inquilino por la renta completa hasta el final de un contrato de arrendamiento de 5 años. Debe comercializar la propiedad, mostrarla a posibles inquilinos y aceptar ofertas razonables.

Esfuerzos razonables de mitigación:

  • Publique la propiedad con un corredor comercial
  • Anuncie en plataformas de bienes raíces comerciales (LoopNet, Crexi, CoStar)
  • Instale un letrero de "Se Arrienda"
  • Muestre la propiedad a inquilinos interesados
  • Acepte ofertas razonables de arrendamiento (no puede esperar por una renta poco realista)

Carga del inquilino: Si el propietario demanda por daños de renta futura, el inquilino puede reducir los daños probando que el propietario no mitigó. El inquilino debe demostrar: (1) el propietario no hizo esfuerzos razonables para re-arrendar, y (2) los esfuerzos razonables habrían resultado en un nuevo inquilino.

Garantías personales

Muchos arrendamientos comerciales incluyen garantías personales de los directivos del inquilino:

  • El garante es personalmente responsable de las obligaciones del contrato del inquilino
  • El propietario puede demandar tanto a la entidad del inquilino como al garante individualmente
  • La responsabilidad del garante sobrevive la bancarrota del inquilino (a menos que el garante también presente bancarrota)
  • La sentencia contra el garante puede ejecutarse mediante embargo de salarios, embargos bancarios y gravámenes sobre bienes inmuebles
Depósito de seguridad y carta de crédito

Los arrendamientos comerciales frecuentemente requieren depósitos de seguridad sustanciales o cartas de crédito:

  • Depósito de seguridad: El propietario puede aplicarlo a renta impaga, daños y costos de re-arrendamiento
  • Carta de crédito: El propietario puede hacer uso de la carta de crédito ante el incumplimiento del inquilino (el banco paga al propietario inmediatamente; el inquilino debe reembolsar al banco)
  • Sin regla de 21 días: Los depósitos comerciales no están sujetos al requisito residencial de desglose en 21 días; el propietario puede retener y aplicar el depósito según los términos del contrato
Complicaciones de bancarrota

Si el inquilino presenta bancarrota:

  • Suspensión automática: Todos los esfuerzos de cobro y desalojo deben detenerse inmediatamente
  • Asumir o rechazar: El inquilino (o fideicomisario de bancarrota) tiene 60 días para asumir el contrato (subsanar todos los incumplimientos) o rechazar (terminar el contrato)
  • Renta posterior a la petición: Si el inquilino permanece en posesión durante la bancarrota, debe pagar la renta como gasto administrativo
  • Alivio de la suspensión: El propietario puede solicitar al tribunal de bancarrota que levante la suspensión para proceder con el desalojo si el inquilino no está pagando la renta posterior a la petición
  • Daños por rechazo: Si el contrato es rechazado, el propietario tiene una reclamación por renta impaga anterior a la petición y renta futura (limitada a un año de renta más cantidades adicionales según el código de bancarrota)
⚠️ La bancarrota requiere un abogado especializado: Las bancarrotas de contratos de arrendamiento comerciales son complejas. Consulte a un abogado de bancarrota inmediatamente si el inquilino presenta el Capítulo 7 u 11.
Servicios de abogado para propietarios comerciales
¿Inquilino comercial en incumplimiento?

Represento a propietarios comerciales en la ejecución de contratos de arrendamiento, desalojos y litigios por incumplimiento de contrato. Me encargo de todo, desde cartas de demanda hasta el juicio, maximizando su recuperación y recuperando su propiedad rápidamente.

Cómo puedo ayudarle
  • Redacción de avisos de incumplimiento: Preparo avisos de incumplimiento legalmente conformes que cumplen tanto con los requisitos del contrato como con la ley estatutaria de California
  • Preparación de avisos de 3 días: Redacto y notifico Avisos de 3 días para pagar la renta o desocupar y Avisos de 3 días para cumplir convenio o desocupar
  • Retención ilícita (desalojo): Presento y litigo desalojos comerciales, obteniendo sentencias y órdenes de posesión
  • Demandas por incumplimiento de contrato: Demando a inquilinos morosos por renta impaga, daños por renta futura y costos de re-arrendamiento
  • Ejecución contra garantes: Persigo a los garantes personales, obteniendo sentencias y ejecutándolas mediante embargos de salarios/bancarios y gravámenes sobre propiedades
  • Terminación del contrato y re-arrendamiento: Asesoro sobre procedimientos de terminación y guío los esfuerzos de mitigación para minimizar los daños
  • Negociaciones de acuerdos: Negocio terminaciones anticipadas de contratos, acuerdos de pago por desocupación y sentencias estipuladas
  • Respuesta ante bancarrota: Coordino con abogados de bancarrota para proteger sus intereses en los procedimientos de bancarrota del inquilino
Casos comunes que manejo
  • El inquilino dejó de pagar la renta e ignora las cartas de demanda
  • El inquilino paga crónicamente tarde y debe una cantidad sustancial de renta atrasada y recargos por mora
  • El inquilino violó la cláusula de uso (operando un negocio no autorizado)
  • El inquilino cedió o subarrendó sin consentimiento
  • El inquilino abandonó el local a mitad del contrato y debe años de renta futura
  • El inquilino presentó bancarrota y usted necesita proteger sus intereses
  • El inquilino disputa los cargos de CAM o se niega a pagar impuestos sobre la propiedad/seguro
  • Usted necesita recuperar la posesión rápidamente y minimizar el período de vacancia
Estrategia de ejecución del contrato de arrendamiento

Desarrollo estrategias adaptadas a su situación:

  • Maximizar la recuperación: Calcular los daños totales (renta impaga + renta futura + costos); perseguir tanto al inquilino como a los garantes
  • Desalojo rápido: Usar el proceso de retención ilícita para recuperar la posesión en 30-45 días
  • Gestión de mitigación: Coordinar los esfuerzos de re-arrendamiento para cumplir con el deber de mitigación mientras se preservan las reclamaciones contra el inquilino
  • Evaluación de acuerdos: Analizar si un acuerdo anticipado (pago por desocupación, pago reducido) es mejor que años de litigio
Por qué el litigio de arrendamiento comercial requiere un abogado especializado
Altas apuestas, ley compleja: Los arrendamientos comerciales frecuentemente involucran plazos de varios años y cientos de miles de dólares en daños potenciales. Los contratos de arrendamiento contienen disposiciones sofisticadas que requieren una interpretación cuidadosa. Las leyes de desalojo y daños comerciales de California son complejas. Los errores en la notificación, el procedimiento o la mitigación pueden costarle una recuperación significativa. Contrate a un abogado con experiencia tempranamente.
Cuándo consultar a un abogado

Contacte a un abogado si:

  • El inquilino tiene más de 10 días de retraso con la renta y no responde a demandas informales
  • El inquilino violó disposiciones materiales del contrato (uso, cesión, seguro)
  • Usted desea terminar el contrato y necesita orientación sobre los procedimientos adecuados
  • El inquilino está disputando su aviso de incumplimiento o alega que usted incumplió el contrato
  • El inquilino abandonó el local y usted necesita asegurar la propiedad y re-arrendar
  • El inquilino presentó bancarrota
  • Usted está considerando el desalojo y desea asegurar el cumplimiento de los requisitos estatutarios
  • El inquilino debe una cantidad sustancial de renta atrasada y usted desea demandar por los daños totales
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Reserve una llamada para discutir el incumplimiento de su inquilino comercial. Revisaré su contrato de arrendamiento, evaluaré sus derechos y recursos, y proporcionaré una estrategia para la ejecución y recuperación.

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Preguntas Frecuentes
No. El Código Civil § 789.3 prohíbe los desalojos por cuenta propia tanto para inquilinos residenciales como comerciales. Usted debe seguir el proceso de retención ilícita (desalojo): notificar con un Aviso de 3 Días, presentar una demanda judicial, obtener una sentencia y hacer que el alguacil ejecute el desalojo. Un cierre ilegal resulta en daños estatutarios, daños reales y honorarios de abogado.
Los desalojos comerciales no impugnados generalmente toman de 30 a 45 días desde la notificación del Aviso de 3 Días hasta el cierre por el alguacil. Los casos impugnados (el inquilino presenta respuesta y defensas) toman de 60 a 90 días. Los casos complejos con contrademandas, descubrimiento de pruebas o múltiples partes pueden tomar de 4 a 6 meses o más. El plazo varía según el condado y la acumulación de casos del tribunal.
Sí. El Código Civil § 1951.2 permite a los propietarios terminar el contrato de arrendamiento y demandar por: (1) renta impaga hasta la fecha de terminación, (2) valor presente de la renta futura por el resto del plazo del contrato, (3) menos las cantidades que usted razonablemente podría obtener al re-arrendar. Sin embargo, usted tiene el deber de mitigar (hacer esfuerzos razonables para re-arrendar). Si logra re-arrendar a una renta comparable, sus daños por renta futura serán mínimos.
Siga el requisito del contrato si es más largo que el mínimo estatutario. Si su contrato dice "El inquilino tiene 30 días para subsanar la falta de pago de renta", debe dar 30 días antes de terminar (aunque el CCP § 1161 permite un Aviso de 3 Días). Los términos del contrato que son más favorables para el inquilino que la ley son ejecutables. No puede reducir los períodos de aviso estatutarios, pero el inquilino puede negociar períodos de subsanación más largos en el contrato.
Sí. Si el contrato de arrendamiento incluye una garantía personal, el garante es personalmente responsable de todas las obligaciones del inquilino. Puede obtener una sentencia contra tanto la entidad del inquilino como el garante individualmente. Si la entidad del inquilino no tiene activos (insolvente), puede ejecutar la sentencia contra el garante mediante embargo de salarios, embargos bancarios y gravámenes sobre la propiedad inmueble del garante. La responsabilidad del garante sobrevive la bancarrota del inquilino (a menos que el garante también la presente).
La suspensión automática entra en vigor inmediatamente tras la solicitud de bancarrota, y usted debe detener todos los esfuerzos de cobro y desalojo. No puede proceder con la retención ilícita sin permiso del tribunal de bancarrota. El inquilino (o fideicomisario) tiene 60 días para asumir el contrato (subsanar todos los incumplimientos y continuar) o rechazar el contrato (terminar y devolver la propiedad). Si el inquilino no está pagando la renta posterior a la petición, puede presentar una moción para levantar la suspensión y proceder con el desalojo. Consulte a un abogado de bancarrota inmediatamente.

Incumplimiento de contrato de arrendamiento comercial: lo que los propietarios de California necesitan saber

Un incumplimiento de contrato de arrendamiento comercial ocurre cuando un inquilino comercial no cumple con sus obligaciones bajo el contrato de arrendamiento. A diferencia de los arrendamientos residenciales, los arrendamientos comerciales en California se rigen principalmente por el derecho contractual en lugar de estatutos de protección al inquilino. Esto significa que los términos del contrato que usted negoció son en gran medida ejecutables tal como están escritos. Los incumplimientos comunes incluyen falta de pago de renta, falta de pago de cargos de CAM (mantenimiento de áreas comunes), impuestos sobre la propiedad o primas de seguro, uso no autorizado del local, cesión o subarrendamiento sin consentimiento y falta de mantenimiento de la cobertura de seguro requerida.

Escenarios comunes de incumplimiento de inquilinos comerciales

Derechos del propietario de California ante el incumplimiento

Las secciones 1951.2 y 1951.4 del Código Civil de California proporcionan a los propietarios comerciales recursos significativos ante el incumplimiento del inquilino. Usted puede terminar el contrato de arrendamiento y demandar por daños (incluyendo renta futura descontada a valor presente), continuar el contrato vigente y demandar por la renta a medida que venza, o reingresar al local y re-arrendar a un nuevo inquilino mientras responsabiliza al inquilino moroso por cualquier deficiencia. Para incumplimientos de pago, debe notificar con un Aviso de 3 Días para pagar la renta o desocupar antes de presentar una acción de retención ilícita (desalojo). Para otras violaciones del contrato, se requiere un Aviso de 3 Días para cumplir convenio o desocupar a menos que la violación sea insubsanable.

Lo que los propietarios comerciales de California pueden recuperar

Procedimientos adecuados de notificación y terminación

Antes de terminar un contrato de arrendamiento comercial, debe seguir tanto los requisitos estatutarios como cualquier procedimiento adicional especificado en su contrato. Muchos contratos requieren períodos de subsanación de 10 a 30 días para incumplimientos que no sean de renta, direcciones de notificación específicas y entrega por correo certificado. El incumplimiento de estos procedimientos puede invalidar su terminación y retrasar el desalojo. California prohíbe los desalojos por cuenta propia para propiedades comerciales bajo el Código Civil § 789.3: no puede cambiar las cerraduras, cortar los servicios públicos ni retirar la propiedad del inquilino sin una orden del tribunal. Los desalojos comerciales no impugnados típicamente toman de 30 a 45 días desde la notificación del Aviso de 3 Días hasta el cierre por el alguacil.