📋 Entendiendo los Retrasos en el Cierre

Un retraso en el cierre ocurre cuando una transaccion inmobiliaria no se cierra en la fecha acordada especificada en el contrato de compraventa. En California, el Contrato de Compraventa Residencial estandar de la Asociacion de Agentes Inmobiliarios de California (CAR RPA) establece fechas limite especificas para el cierre, y los retrasos pueden ocasionar perdidas financieras significativas a la parte que no incumplio. Comprender sus derechos y recursos es fundamental para proteger sus intereses.

Cuándo Usar Esta Guía

Use esta guia si enfrenta un retraso en el cierre causado por:

💰 Problemas de Financiamiento del Comprador

El comprador no puede obtener aprobacion o fondos del prestamo antes de la fecha de cierre

📈 Problemas de Avaluo

La propiedad se avalua por debajo del precio de compra, causando problemas con el prestamista

🚫 Incumplimiento del Vendedor

El vendedor no logra limpiar el titulo, hacer reparaciones o desocupar la propiedad

📄 Problemas de Titulo

Gravamenes, cargas o disputas de propiedad retrasan el cierre

🏠 Condicion de la Propiedad

Problemas de inspeccion o reparaciones requeridas no completadas a tiempo

👍 Lo Que Puede Recuperar

  • Costos diarios (per diem) - Gastos diarios incurridos por el retraso (intereses hipotecarios, alquiler, almacenamiento)
  • Cargos por extension de tasa fija - Cargos para extender o renegociar bloqueos de tasas de interes
  • Costos de alojamiento temporal - Hotel, alquiler a corto plazo o gastos de doble vivienda
  • Costos de mudanza y almacenamiento - Gastos adicionales por mudanzas reprogramadas
  • Danos por oportunidad perdida - Perdidas demostrables causadas por el retraso
  • Honorarios de Abogados - Si su contrato de compraventa contiene una clausula de honorarios de abogados

Causas Comunes de Retrasos en el Cierre

💰 Retrasos por Financiamiento

▼

La causa mas comun de retrasos en el cierre. Los compradores pueden enfrentar problemas inesperados de suscripcion, verificacion de empleo, relacion deuda-ingreso o requisitos de ultimo momento del prestamista. Bajo el CAR RPA, los compradores generalmente tienen un periodo de contingencia de prestamo para asegurar el financiamiento. Si el financiamiento falla despues de la eliminacion de la contingencia, el comprador puede estar en incumplimiento.

📈 Problemas de Avaluo

▼

Cuando la propiedad se avalua por debajo del precio de compra, los prestamistas generalmente no financiaran el monto total del prestamo. Esto puede retrasar el cierre mientras las partes negocian una reduccion de precio, el comprador aporta efectivo adicional o se impugna el avaluo. La contingencia de avaluo en el CAR RPA establece plazos y procedimientos especificos para manejar avaluos bajos.

📄 Problemas de Titulo

▼

Gravamenes inesperados, sentencias, servidumbres, disputas de limites o problemas de propiedad descubiertos durante la busqueda de titulo pueden retrasar el cierre. El vendedor generalmente esta obligado a entregar un titulo limpio, y los retrasos en resolver problemas de titulo son usualmente responsabilidad del vendedor. Los requisitos del seguro de titulo tambien pueden crear retrasos si los problemas no pueden asegurarse.

🏠 Retrasos del Vendedor

▼

Los vendedores pueden retrasar el cierre al no completar reparaciones acordadas, no proporcionar divulgaciones requeridas, no poder desocupar la propiedad o tener problemas con su propia vivienda de reemplazo. Si el vendedor firmo un acuerdo de renta retroactiva, complicaciones con su mudanza pueden afectar el cronograma del comprador.

🔍 Problemas de Inspeccion y Reparacion

▼

Si las partes acordaron reparaciones como parte de la transaccion, los retrasos en completar esas reparaciones pueden posponer el cierre. Requisitos de permisos, disponibilidad de contratistas o descubrimiento de problemas adicionales durante las reparaciones pueden extender los plazos mas alla de la fecha original de cierre.

⚠ El Tiempo es Critico

California tiene un plazo de prescripcion de 4 anos para reclamaciones de contratos escritos (Code of Civil Procedure 337). Sin embargo, el CAR RPA contiene periodos especificos de aviso y subsanacion que deben seguirse con precision. Perder un plazo contractual puede significar la perdida de sus derechos. Actue inmediatamente cuando ocurran retrasos y documente todo por escrito.

✅ Lista de Evidencias

Reuna estos documentos antes de enviar su carta de demanda. Haga clic para marcar los elementos conforme los recopile.

📄 Documentos del Contrato

  • ✓ Contrato de Compraventa Residencial (RPA) con todas las firmas
  • ✓ Todas las contraofertas y adendas
  • ✓ Cualquier acuerdo de extension o enmienda
  • ✓ Instrucciones de fideicomiso que muestren la fecha de cierre

📅 Documentacion de Cronologia

  • ✓ Documentacion de la fecha de cierre original programada
  • ✓ Todas las comunicaciones sobre las causas del retraso
  • ✓ Notice to Perform (si se emitio)
  • ✓ Comprobante de entrega de todos los avisos

💰 Evidencia de Danos Financieros

  • ✓ Documentacion de cargo por extension de tasa fija
  • ✓ Recibos de alojamiento temporal (hotel, alquiler)
  • ✓ Contratos y recibos de unidad de almacenamiento
  • ✓ Cargos adicionales de la empresa de mudanzas

📩 Comunicaciones

  • ✓ Todos los correos electronicos entre agentes y partes
  • ✓ Mensajes de texto relacionados con el retraso
  • ✓ Explicaciones escritas sobre las razones del retraso
  • ✓ Comunicaciones con el prestamista (si es un problema de financiamiento)

🔒 Conserve Toda la Evidencia

Guarde los originales de todos los documentos. Capture pantallas de mensajes de texto y guarde correos electronicos. Documente todas las llamadas telefonicas con confirmacion escrita posterior. Su rastro documental demuestra cuando ocurrio el retraso, quien lo causo y que danos sufrio. La evidencia del conocimiento y reconocimiento del retraso por parte de la otra parte es particularmente importante.

💰 Calcule Sus Danos

Los retrasos en el cierre pueden causar danos financieros significativos. Estas son las categorias de danos que puede tener derecho a recuperar.

Categoria de Dano Descripción
Costos Diarios de Vivienda Costos diarios de mantener dos residencias: hipoteca/alquiler de la vivienda actual mas costos de mantenimiento de la nueva propiedad
Cargos por Extension de Tasa Fija Cargos del prestamista para extender el bloqueo de tasa hipotecaria; aumento de intereses si el bloqueo expira y las tasas suben
Alojamiento Temporal Costos de hotel, Airbnb o alquiler a corto plazo si tuvo que desocupar su residencia anterior
Costos de Almacenamiento Tarifas mensuales de unidad de almacenamiento para muebles y pertenencias
Gastos de Mudanza Cargos por reprogramacion, mudanzas dobles, costos adicionales de mano de obra
Ingreso de Alquiler Perdido Si es propiedad de inversion, alquiler perdido durante el periodo de retraso
Honorarios de Abogados Si su contrato de compraventa tiene una clausula de honorarios de abogados (la mayoria de los formularios CAR la incluyen)

💡 Deber de Mitigar

Bajo la ley de California, la parte que no incumplio tiene el deber de mitigar (minimizar) los danos. Debe tomar medidas razonables para reducir sus perdidas. Por ejemplo, si se ofrece una extension sin costo, rechazarla y luego reclamar grandes danos puede ser problematico. Documente sus esfuerzos de mitigacion.

📊 Calculo de Danos de Ejemplo

Ejemplo: Retraso de 14 dias en el cierre causado por el vendedor

Hipoteca actual (14 dias a $150/dia) $2,100
Cargo por extension de tasa fija (0.25% de prestamo de $600,000) $1,500
Estancia en hotel (14 noches a $189/noche) $2,646
Unidad de almacenamiento (1 mes) $350
Cargo por reprogramacion de mudanza $400
Pension para mascotas (14 dias) $560
TOTAL DE DANOS POR RETRASO $7,556

Calculadora Interactiva de Retrasos en el Cierre

🏠 Calcule Sus Danos por Retraso

Ingrese sus costos para estimar los danos por retraso en el cierre.

Hipoteca/alquiler que paga mientras espera

💰 Recuperacion de Honorarios de Abogados

Bajo la seccion 1717 del California código civil, si su contrato de compraventa contiene una provision de honorarios de abogados (y los formularios CAR la incluyen), la parte ganadora en una disputa puede recuperar sus honorarios de abogados. Esto hace financieramente viable perseguir incluso reclamaciones moderadas de danos por retraso a traves de litigio o arbitraje.

Incumplimiento del Vendedor vs. Incumplimiento del Comprador

🚫 Si el Vendedor Retrasa/Incumple

El comprador puede recuperar danos reales sin limitacion: todas las perdidas demostrables causadas por el retraso, incluyendo costos diarios, cargos por tasa fija, alojamiento temporal, costos de mudanza y mas.

⚠ Si el Comprador Retrasa/Incumple

Los danos del vendedor pueden estar limitados al monto de danos liquidados (generalmente 3% del precio de compra para residencias ocupadas por el propietario) si esa provision fue rubricada por ambas partes.

📝 Texto Modelo

Copie y personalice estos parrafos para su carta de demanda.

Apertura - Demanda de Cumplimiento
Le escribo en relacion con el Contrato de Compraventa Residencial de fecha [FECHA DEL CONTRATO] para la propiedad ubicada en [DIRECCION DE LA PROPIEDAD]. La fecha de cierre acordada del [FECHA ORIGINAL DE CIERRE] ha pasado, y el fideicomiso no se ha cerrado debido a su falta de [DESCRIBIR LA FALLA DEL VENDEDOR/COMPRADOR]. Esta carta constituye una demanda formal de cumplimiento inmediato y compensacion por los danos causados por este retraso.
Parrafo de Time is of the Essence
Como se establece en el Parrafo 14 de nuestro Contrato de Compraventa Residencial, time is of the essence (el tiempo es esencial). El contrato especificaba el cierre no mas tarde del [FECHA DE CIERRE]. Su falta de cumplimiento en esta fecha constituye un incumplimiento material del contrato. Bajo la ley de California y los terminos expresos de nuestro contrato, tengo derecho a exigir el cumplimiento estricto de los plazos contractuales.
Documentacion de Danos
Como resultado directo de su retraso, he incurrido en los siguientes danos: (1) Cargo por extension de tasa fija de $[MONTO] cobrado por mi prestamista; (2) Costos de alojamiento temporal de $[MONTO] por [NUMERO] dias; (3) Costos de almacenamiento de $[MONTO]; (4) Gastos adicionales de mudanza de $[MONTO]; y (5) Costos diarios de mantenimiento de $[MONTO DIARIO] por dia durante [NUMERO] dias, totalizando $[TOTAL]. Estos danos continuan acumulandose diariamente hasta que se produzca el cierre.
Referencia al Notice to Perform
El [FECHA], entregue un Notice to Perform (Formulario CAR NBP) a usted por medio de [METODO DE ENTREGA], exigiendo que usted [CUMPLIMIENTO REQUERIDO] dentro de [NUMERO] dias. A la fecha de esta carta, usted no ha cumplido con el Notice to Perform, lo que me da derecho a ejercer mis derechos de cancelacion bajo el Parrafo 14G del RPA y a perseguir todos los recursos disponibles por su incumplimiento.
Demanda y Plazo
Por la presente exijo que usted: (1) Tome inmediatamente todas las medidas necesarias para cerrar el fideicomiso, incluyendo [ACCIONES ESPECIFICAS REQUERIDAS]; y (2) Pague todos los danos que he incurrido como resultado de este retraso, actualmente totalizando $[TOTAL DE DANOS], mas danos diarios continuos de $[MONTO DIARIO] por cada dia adicional de retraso. Si el fideicomiso no cierra antes del [NUEVO PLAZO], o si usted no responde a esta demanda dentro de [NUMERO] dias, ejercere mi derecho de cancelar la transaccion, exigir la devolucion de mi deposito de garantia y perseguir todos los recursos legales disponibles, incluyendo una reclamacion por danos y honorarios de abogados bajo la seccion 1717 del California código civil y los terminos de nuestro contrato de compraventa.
Aviso de Mediacion
Le informo que, de conformidad con el Parrafo 25C del Contrato de Compraventa Residencial, estoy preparado para participar en la mediacion requerida antes de iniciar arbitraje o litigio. Sin embargo, el requisito de mediacion no excusa su obligacion de cumplir o compensarme por los danos. Solicito que procedamos a mediacion prontamente si este asunto no se resuelve dentro de [NUMERO] dias de esta carta. Por favor contacteme a mi o a mi agente para confirmar su intencion de cumplir o participar en mediacion.

🚀 Próximos Pasos

Que hacer cuando enfrenta un retraso en el cierre o despues de enviar su carta de demanda.

Acciones Inmediatas

Paso 1: Documente el Retraso

Envie comunicacion escrita a todas las partes (agentes, fideicomiso, otra parte) confirmando la fecha de cierre perdida y solicitando explicacion. Cree un rastro documental desde el primer dia.

Paso 2: Emita el Notice to Perform

Use el Formulario CAR NBP (Notice to Buyer to Perform) o NBS (Notice to Seller to Perform) para exigir formalmente el cumplimiento dentro del plazo especificado (generalmente 2 dias). Entregue con comprobante de recibo.

Paso 3: Registre Todos los Danos

Comience a documentar todos los costos incurridos debido al retraso: guarde cada recibo, factura y confirmacion. Estos comprueban su reclamacion de danos.

Paso 4: Envie la Carta de Demanda Formal

Usando el texto modelo anterior, envie una carta de demanda formal a la parte incumplidora exigiendo el cumplimiento y compensacion por danos del retraso.

Paso 5: Evalue Sus Opciones

Decida si desea extender el cierre (si la otra parte subsana), cancelar y buscar danos, o negociar una resolucion. Consulte con su agente y/o abogado.

Si No Cumplen o Se Niegan a Pagar

  1. Cancelacion del Contrato

    Si el Notice to Perform expira sin subsanacion, puede cancelar el contrato usando el Formulario CAR CC (Cancellation of Contract). Siga las instrucciones del formulario exactamente y entregue con comprobante de recibo.

  2. Demanda de Devolucion del Deposito

    Si usted es el comprador cancelando por incumplimiento del vendedor, exija la devolucion inmediata de su deposito de garantia. Use los procedimientos del código civil 1057.3 si el vendedor se niega a firmar las instrucciones de liberacion.

  3. Mediacion (Obligatoria)

    Bajo el CAR RPA, debe mediar antes de arbitrar o litigar. Contacte un servicio de mediacion y solicite formalmente la mediacion. No mediar puede resultar en la perdida del derecho a recuperar honorarios de abogados.

  4. Arbitraje o Litigio

    Si la mediacion falla, verifique si su contrato requiere arbitraje vinculante (Parrafo 25B). Si el arbitraje fue rubricado, debe arbitrar. Si no, puede presentar demanda en los tribunales. Para reclamaciones menores de $12,500, el tribunal de reclamaciones menores es una opcion.

⚠ No Omita la Mediacion

El CAR RPA requiere mediacion antes de que cualquier reclamacion pueda presentarse. Bajo el Parrafo 25C(2), si presenta una accion sin intentar primero la mediacion de buena fe, pierde el derecho a recuperar honorarios de abogados, incluso si gana el caso. Siempre cumpla con el requisito de mediacion primero.

Necesita Ayuda Legal?

Los retrasos en el cierre pueden ser complicados. Obtenga una consulta estrategica de 30 minutos con un abogado para evaluar su situacion y discutir sus opciones.

Reservar Consulta - $125

Recursos de California

  • Depto. de Bienes Raíces de CA: dre.ca.gov - Presente quejas contra licenciatarios
  • Código Civil de California: leginfo.legislature.ca.gov - Estatutos de contratos y danos
  • Formularios CAR: car.org - Contrato de compraventa estandar y formularios de aviso
  • Tribunal de Reclamaciones Menores: courts.ca.gov/selfhelp-smallclaims.htm - Para reclamaciones menores de $12,500
  • Referencia de Abogados del Colegio Estatal: calbar.ca.gov - Encuentre un abogado de bienes raices
  • Servicios de Mediacion: Proveedores de ADR como JAMS, AAA, o paneles del colegio de abogados local