Compré casa nueva y tiene defectos de construcción

Hola a todos. Cerramos la compra de una casa nueva (new construction) en un desarrollo en las afueras de Houston hace 6 meses. La casa costó $385,000 y el constructor es una empresa mediana, no una de las grandes como Lennar o DR Horton.

El problema es que hemos descubierto múltiples defectos:

• Grietas en la losa de la fundación (foundation slab) — ya van tres y crecen
• Filtración de agua en el techo cuando llueve fuerte
• Ventanas que no sellan bien y entra aire frío
• Pisos de madera que crujen y se levantan en la sala

Le reclamamos al constructor y mandó a un trabajador que “reparó” las grietas con sellador, pero a las dos semanas volvieron a aparecer. Del techo dice que es “normal” en casas nuevas. ¿Qué opciones legales tenemos?

Patricia, lo primero que necesitas revisar es la garantía del constructor (builder’s warranty). En Texas, la mayoría de los constructores ofrecen una garantía estructural de 10 años, y garantía de “workmanship” de 1-2 años.

Las grietas en la fundación son serias. Eso no es un tema cosmético — puede ser un defecto estructural. Te recomiendo contratar a un ingeniero estructural independiente para que haga una inspección y te dé un reporte por escrito. Ese documento vale oro si necesitas escalar el reclamo.

Patricia, soy abogado de bienes raíces en Texas. Tu situación está regulada principalmente por el Texas Residential Construction Liability Act (RCLA), Capítulo 27 del Property Code de Texas.

Bajo el RCLA, antes de presentar una demanda, estás obligada a seguir estos pasos:

1. Enviar al constructor una notificación por escrito (written notice) describiendo cada defecto con detalle. Usa correo certificado.
2. El constructor tiene 35 días para inspeccionar la propiedad.
3. Después tiene 45 días desde que recibió tu aviso para hacer una oferta de reparación o acuerdo por escrito.
4. Si rechazas la oferta o no llegan a un acuerdo, entonces puedes proceder con una demanda.

Si no cumples con este proceso previo del RCLA, un juez puede desestimar tu caso.

Dato importante: bajo el RCLA, si ganas, puedes recuperar el costo de reparación, gastos de reubicación temporal, honorarios de ingeniería y, en casos de mala fe del constructor, daños adicionales.

Pasamos por algo parecido en Colorado. Nuestra casa nueva tenía problemas de drenaje y la fundación se estaba hundiendo de un lado. El constructor se lavó las manos después de la garantía de 1 año.

Al final contratamos un abogado y lo demandamos bajo la Construction Defect Action Reform Act de Colorado. Ganamos, pero el proceso tomó casi 2 años. Mi consejo: documenta TODO con fotos, video y fechas desde ahora.

Gracias Abg_Contreras. Tengo una duda: revisé mi contrato de compra y tiene una cláusula de arbitraje obligatorio (mandatory arbitration clause). ¿Eso me impide demandar en corte?

También el contrato menciona una garantía de terceros a través de “2-10 Home Buyers Warranty”. ¿Eso es algo útil o es más una protección para el constructor?

Si firmaste una cláusula de arbitraje vinculante, generalmente estarás obligada a resolver la disputa por arbitraje. Sin embargo, en Texas hay excepciones:

• La cláusula debe ser “conscionable” — si es extremadamente unilateral, un juez podría invalidarla bajo la doctrina de unconscionability
• El proceso del RCLA sigue aplicándose antes del arbitraje
• Puedes pedir al árbitro los mismos remedios que en corte

Respecto a la garantía 2-10: es una garantía de terceros (third-party warranty). Puede ser útil, pero ten cuidado. Estas garantías tienen sus propios procedimientos de reclamo y a veces excluyen exactamente lo que necesitas cubrir. Revísala con un abogado antes de presentar un reclamo.

Soy ingeniero estructural. Las grietas de contracción (shrinkage cracks) son normales y generalmente menores a 1/16 de pulgada. Pero si son más anchas, en patrón diagonal, o hay desnivel en los pisos, eso indica posible asentamiento diferencial (differential settlement), un problema serio.

El reporte de un ingeniero PE con licencia en Texas costará entre $500-$1,500, pero es la mejor inversión. Ese documento tiene peso legal real.

También recomiendo revisar si el soil report original mostraba suelos expansivos. En Houston, los suelos arcillosos son muy comunes y requieren fundaciones especiales. Si el constructor no siguió las recomendaciones del geotécnico, ahí tienes un caso fuerte.

Además del RCLA, Patricia podría tener reclamos bajo la Texas Deceptive Trade Practices Act (DTPA) si el constructor hizo representaciones falsas sobre la calidad de la construcción. Bajo el DTPA, puedes recuperar hasta el triple de los daños económicos (treble damages) si se prueba que actuó a sabiendas.

También vale revisar si el constructor tiene quejas previas ante el Texas Attorney General o el Better Business Bureau. Un patrón de quejas similares fortalece mucho tu caso.

Actualización: Contratamos un ingeniero estructural con licencia PE y su reporte confirmó asentamiento diferencial en la fundación. La losa necesita pilotes (piers) — costo estimado $18,000-$25,000.

Nuestro abogado envió la notificación formal bajo el RCLA al constructor por correo certificado. Estamos esperando los 35 días para la inspección. El abogado dice que estamos en posición muy fuerte para negociar.

También descubrimos que otros 4 vecinos tienen problemas similares. Estamos considerando un reclamo conjunto. Les sigo informando.